한눈에 보는 핵심 요약
- 동탄 예당마을우미린제일풍경채(경기도 화성시 동탄구 동탄반석로 277, 석우동)는 2008년 9월 26일 사용승인된 1,316세대·15개 동 대단지 아파트입니다.
- 최근 1년(2026년 6월 30일 최근 거래 기준) 실거래 중앙값은 전용㎡당 832만원(평당 약 2,750만원), 인근 유사 연차 단지 중앙값 903만원/㎡ 대비 약 -7.9% 저평가 구간입니다(국토교통부 실거래가, 표본 1,547건).
- 초등학교 134m, 중학교 560m, 고등학교 590m — 초·중·고가 모두 반경 600m 안에 있어 입지 점수 중 교육 부문이 55점으로 가장 높습니다.
- 지하철(동탄역 GTX-A)까지는 2,260m로 비역세권이지만, 버스정류장은 206m로 가깝고 300m 내 정류장이 3곳입니다.
- 종합 입지 점수는 100점 만점에 38점(균형형, 미흡 등급)이며, 본 글은 투자 권유가 아닌 데이터 기반 참고 자료입니다.
왜 이 단지를 소개하는가
제가 현장에서 손님들을 만나다 보면 "학교 가까운 대단지인데 가격은 합리적인 곳" 을 찾는 분들이 꾸준히 계십니다. 동탄 예당마을우미린제일풍경채가 딱 그 조건에 걸리더라고요. 17년 넘은 단지라 신축 프리미엄은 없지만, 그만큼 시세가 눌려 있고 학군 접근성은 오히려 신축보다 낫습니다. 오늘은 2026-07-16 기준 데이터로 이 단지를 있는 그대로 뜯어보겠습니다.
단지 기본 정보 — 동탄 예당마을우미린제일풍경채는 어떤 곳?
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 단지명 | 동탄 예당마을우미린제일풍경채 |
| 주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄반석로 277 (석우동) |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
| 사용승인일 | 2008-09-26 (경과 약 17.8년, 213개월) |
| 세대수 / 동수 | 1,316세대 / 15개동 |
| 층수 | 최저 18층 ~ 최고 35층 |
| 전용면적 | 74㎡, 76㎡, 80㎡, 96㎡, 113㎡, 146㎡ |
| 시공사 / 시행사 | 우미건설, 제일풍경채 / 우미산업개발, 제일종합건설 |
| 난방·복도 | 지역난방, 계단식 |
| 주차 | 총 1,984대(지상 92·지하 1,892), 세대당 1.51대 |
| 부대복리시설 | 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 |
| 관리사무소 | 031-613-2084 |
전용면적별 세대현황을 보면 6085㎡가 732세대로 가장 많고, 85135㎡가 578세대, 135㎡ 초과는 6세대뿐입니다. 즉 이 단지는 중소형 실수요층이 두터운 구조라고 보시면 됩니다.
동탄 예당마을우미린제일풍경채 시세는 얼마?
최근 1년 실거래 전용㎡당 중앙값 832만원(평당 2,750만원), 거래 93건, 최근 거래일은 2026-06-30입니다. 여기서 중앙값이란 거래를 단가순으로 줄 세웠을 때 정확히 한가운데 오는 값으로, 평균과 달리 이상치(유난히 비싸거나 싼 거래)에 덜 흔들리는 대표 시세입니다.
인근(같은 법정동·유사 연차) 단지들의 중앙값은 903만원/㎡로, 이 단지가 -7.9% 저평가된 것으로 분석됩니다(비교 표본 1,547건, 신뢰도 높음). 비교에 포함된 인근 단지는 거래량 순으로 푸르지오, 우미린제일풍경채, 동천디이스트, 롯데캐슬, 광교e편한세상, 광교센트럴뷰 등입니다.
최근 실거래 내역 (전체)
| 거래일 | 전용면적(㎡) | 층 | 거래금액 | 만원/㎡ |
|---|---|---|---|---|
| 2026-06-30 | 76.5 | 22 | 7.50억 | 981 |
| 2026-06-30 | 96.2 | 1 | 7.97억 | 829 |
| 2026-06-30 | 113.0 | 27 | 8.50억 | 752 |
| 2026-06-30 | 75.9 | 3 | 7.10억 | 936 |
| 2026-06-30 | 96.2 | 12 | 8.90억 | 926 |
| 2026-06-29 | 113.0 | 8 | 9.40억 | 832 |
| 2026-06-25 | 74.1 | 5 | 7.40억 | 999 |
| 2026-06-19 | 75.9 | 3 | 6.70억 | 883 |
같은 76㎡대라도 층수·향에 따라 6.70억7.50억까지 벌어지고, 113㎡는 8.50억9.40억으로 편차가 꽤 큽니다. 단순히 "이 평형은 얼마"로 뭉뚱그리기보다 층·거래시점을 함께 보셔야 실제 협상 기준이 잡힙니다.
최근 10년 매매 추이 (연도별 실거래 중앙 단가·거래량)
| 연도 | 거래건수 | 중앙값(만원/㎡) |
|---|---|---|
| 2017 | 65 | 460 |
| 2018 | 113 | 463 |
| 2019 | 59 | 478 |
| 2020 | 196 | 589 |
| 2021 | 64 | 810 |
| 2022 | 30 | 750 |
| 2023 | 71 | 709 |
| 2024 | 59 | 738 |
| 2025 | 87 | 790 |
| 2026 | 57 | 857 |
2020년 거래량이 196건으로 크게 튄 이후 2021년부터는 가격대가 700만원대 후반~800만원대로 자리를 잡았고, 2026년 들어 857만원까지 올라온 흐름입니다. 다만 과거 추이가 앞으로의 가격을 보장하는 것은 아니라는 점은 분명히 말씀드립니다.
전용면적별·연도별 거래량 (최근 5년)
| 전용면적 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 74㎡ | 3 | 5 | 9 | 8 | 6 | 31 |
| 76㎡ | 9 | 35 | 20 | 36 | 26 | 126 |
| 80㎡ | 8 | 9 | 10 | 13 | 10 | 50 |
| 96㎡ | 8 | 19 | 14 | 23 | 10 | 74 |
| 113㎡ | 2 | 3 | 6 | 7 | 5 | 23 |
| 연 회전율 | 2.3% | 5.4% | 4.5% | 6.6% | 4.3% | - |
76㎡가 압도적으로 거래가 많은 주력 평형이고, 연 회전율도 매년 2~6%대로 꾸준히 거래되는 편이라 "팔고 싶을 때 안 팔리는" 단지는 아닙니다.
동탄 예당마을우미린제일풍경채, 역세권인가요?
솔직히 말씀드리면 비역세권입니다. 동탄역(GTX-A)까지 2,260m로, 입지 점수 중 지하철 항목은 18점에 그칩니다. 다만 버스는 사정이 다릅니다. 최근접 정류장(예당마을.롯데캐슬 방면)이 206m, 300m 내 정류장이 3곳이고 버스정류장까지 5분 이내로 접근할 수 있어 버스 항목은 48점입니다. 매일 지하철로 출퇴근하는 가구라면 아쉬울 수 있지만, 버스·자차 위주 생활권이라면 크게 불편한 수준은 아닙니다.
입지 점수로 보는 강점과 약점
종합 입지 균형형 점수는 **38점(미흡)**이며, 카테고리별로는 다음과 같습니다.
| 카테고리 | 점수 | 근거 |
|---|---|---|
| 교육 | 55 | 예원초 134m, 예당중 560m, 예당고 590m |
| 교통 | 44 | 지하철 18 / 버스 48 |
| 의료 | - | 종합병원(한림대동탄성심병원) 640m, 65점 |
| 상업 | 17 | 편의점 25, 마트 26, 음식점 6 |
| 안전 | - | 치안 40, CCTV 28 |
| 환경 | - | 공원·녹지 38 |
실거주자 유형별로 보면 자녀양육형 41점, 균형형 38점, 교통중심 38점, 상업중심 33점, 의료중심 37점으로, 이 단지는 자녀양육형 실거주자에게 가장 유리한 성격을 보입니다.
교육 — 초·중·고 도보권의 실제 데이터
| 학교 | 거리 | 재학생 | 학급수 | 학급당 인원 | 교원 1인당 학생수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 예원초등학교 | 134m | 286명 | 15개 | 19명 | 16명 |
| 예당중학교 | 560m | 764명 | 24개 | 32명 | 17명 |
| 예당고등학교 | 590m | 1,018명 | 32개 | 32명 | 17명 |
특히 예원초는 학급당 19명으로 밀도가 낮은 편이고, 세 학교 모두 반경 600m 안에 있어 이사 없이 초·중·고를 다 보낼 수 있는 구조입니다. 다만 세 학교 모두 순유입이 마이너스(-4명, -10명, -4명)로, 전출이 전입보다 다소 많은 점은 참고하시기 바랍니다.
상업·생활 인프라
상업 카테고리는 17점으로 이 단지의 약한 고리입니다. 편의점은 최근접 씨유동탄 334m, 마트는 아이스크림아저씨예당 334m 수준이고, 음식점 항목은 6점에 불과합니다. 대신 대형상가로 이마트를 이용할 수 있고, 유흥가는 300m 내 0곳으로 자녀를 키우는 가구 입장에서는 통학로가 조용하다는 점이 오히려 장점이 될 수 있습니다. 병원은 한림대 성심병원·제일병원이 인근에 있고, 공원은 하늘빛공원(300m)·센트럴파크가 있어 주말 나들이도 가능합니다.
실거주·취학 자녀 가구 관점에서 본다면
이 리포트는 실거주 및 취학 자녀 가구를 기준으로 만들어졌습니다. 제가 현장에서 보는 관점을 더해보면 이렇습니다.
강점
- 초·중·고가 전부 도보권(134m·560m·590m)이라 아이 학년이 달라도 통학 동선이 겹치지 않고 이어집니다.
- 1,316세대 대단지답게 세대당 주차 1.51대, 어린이놀이터·보육시설·커뮤니티공간까지 육아 인프라가 단지 안에서 돌아갑니다.
- 인근 대비 -7.9% 저평가 구간이고 연간 거래량도 안정적이라, 향후 실거주 후 매도 시 유동성 걱정이 상대적으로 덜한 편입니다.
약점과 상쇄 포인트
- 상업 인프라(17점)와 비역세권(지하철 18점)은 명확한 약점입니다. 다만 버스(48점)와 자차 이용을 전제로 하면 생활에 큰 무리는 없습니다.
- 준공 17.8년 차라 신축 대비 커뮤니티 시설의 세련도는 떨어질 수 있으니, 실제 임장 시 관리 상태를 꼭 눈으로 확인하시길 권합니다.
자금 계획 참고 — 취득세는 얼마나 나올까
취득가액 7.5억원(76㎡ 최근 실거래가 기준) 을 예로 들면, 6억 초과~9억 이하·1주택·조정대상지역 기준 취득세율은 다음과 같이 추정됩니다.
| 항목 | 세율 | 금액 |
|---|---|---|
| 취득세 | 2.00% | 1,500만원 |
| 지방교육세 | 0.20% | 150만원 |
| 농어촌특별세 | 0.00% (85㎡ 이하 비과세) | 0만원 |
| 합계(유효세율 2.20%) | - | 1,650만원 |
즉 7.5억대 물건이라면 취득가에 세금 약 1,650만원을 더해 초기 자금을 잡아두시면 됩니다. 다만 이는 생애최초 취득 감면, 일시적 2주택 중과배제 등을 반영하지 않은 참고용 추정치이며, 정확한 세액은 관할 시·군 세무부서나 세무 전문가 확인을 권장드립니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 동탄 예당마을우미린제일풍경채 시세는 얼마인가요? 최근 1년 실거래 전용㎡당 중앙값은 832만원(평당 약 2,750만원)이며, 인근 유사 연차 단지 대비 약 -7.9% 낮은 수준입니다(2026-06-30 기준 최근 거래 반영).
Q2. 역세권인가요? 아닙니다. 동탄역(GTX-A)까지 2,260m로 비역세권에 해당하며, 대신 버스정류장은 206m로 가깝습니다.
Q3. 학군은 어떤가요? 예원초등학교 134m, 예당중학교 560m, 예당고등학교 590m로 초·중·고가 모두 도보 600m 이내에 있습니다.
Q4. 몇 세대, 언제 지어진 단지인가요? 1,316세대·15개 동 규모로 2008년 9월 26일 사용승인되어 약 17.8년 경과했습니다.
Q5. 최근 거래가 활발한 편인가요? 최근 1년 93건이 거래됐고, 최근 5년 연 회전율이 2.3~6.6% 수준으로 꾸준히 거래되는 편입니다.
마무리 — 숫자 다음은 발품입니다
여기까지가 데이터로 확인할 수 있는 부분입니다. 다만 실제 층·향·내부 컨디션, 그리고 예원초 통학로를 직접 걸어보는 경험은 자료만으로는 알 수 없습니다. 76㎡와 96㎡ 중 어느 쪽이 우리 가족에게 맞을지, 현재 나와 있는 매물의 층·향을 직접 비교해보고 싶으신 분은 편하게 문의 주시면 임장 일정부터 함께 잡아드리겠습니다.
데이터 출처 및 안내 본 글은 건축물대장(공공데이터포털), 실거래가(국토교통부), K-apt 공동주택관리정보시스템, 학교알리미(교육부) 공시자료와 자체 산출 입지지표를 바탕으로 작성되었으며, 리포트 기준일은 2026-07-16입니다. 본 자료는 정보 제공을 위한 참고용이며, 투자 권유나 거래 보장이 아닙니다. 시세가 반드시 오른다는 보장은 없으며, 실제 거래·자금 계획은 최신 실거래 내역과 현장 확인을 함께 진행하시기 바랍니다. 결측 항목은 '정보없음'으로 처리되었을 뿐 0점을 의미하지 않습니다.