수원 하늘채 더퍼스트 1단지 시세·입지 분석 — 재매각 투자, 지금 들어가도 될까?

한눈에 보는 핵심 요약 수원 하늘채 더퍼스트 1단지는 경기도 수원시 권선구 망포로 13(곡반정동)에 위치한 1,833세대·28개동 규모의 공동주택으로, 2022년 6월 13일 코오롱 시공으로 준공되었습니다(2026년 7월 기준 약 4.1년 경과). 국토교통부 실거래가 기준 최근 1년 전용면적 ㎡당 중앙값은 941만원(평당 약 3,110만원)이며, 인근 유사 단지 중앙값 895만원 대비 약 +5.1% 높은 수준에서 거래되고 있습니다. 입지 종합점수는 100점 만점에 48점(균형형)으로, 교통(64점)은 강점이지만 지하철 분당선 매탄권선역까지 약 1,055m(도보 20분 이상)로 비역세권에 해당하며, 교육(39점)·의료(35점)는 보완이 필요한 편입니다.

15년째 이 지역을 다니면서 느끼는 건데, 곡반정동 쪽은 최근 2~3년 사이 거래 흐름이 확실히 두꺼워졌습니다. 그중에서도 수원 하늘채 더퍼스트 1단지는 문의가 꾸준한 단지라 오늘은 데이터로 한번 정리해 드리겠습니다. (분석 기준일 2026-07-15, 국토교통부 실거래가·건축물대장·K-apt 공동주택관리정보시스템 기준)

단지 기본 정보

수원 하늘채 더퍼스트 1단지 시세는 얼마?

최근 1년 실거래 144건을 기준으로 한 중앙값(거래를 단가순으로 줄 세웠을 때 정중앙 값 — 이상치에 덜 흔들리는 대표 시세)은 다음과 같습니다.

연도별 실거래 중앙 단가(만원/㎡) 추이

2022년 준공 이후 꾸준히 우상향해 왔고, 최근 2년(938→942)은 급등이라기보다 고점에서 다지는 흐름이라고 보시면 됩니다.

최근 실거래 예시

인근 단지 대비 비싼가요, 싼가요?

결론부터 말씀드리면 +5.1% 고평가 구간입니다. 이 단지 중앙값 941만원/㎡ 대비 인근(법정동·유사연차) 단지 중앙값은 895만원/㎡로, 비교 표본 371건 기준입니다. 비교에 포함된 인근 단지는 수원하늘채더퍼스트2단지, 수원하늘채더퍼스트1단지, 더샵광교산퍼스트파크입니다. 제가 현장에서 보면, 이 정도 프리미엄은 신축·대단지·거래량이라는 세 가지 요인이 만들어낸 '랜드마크형 가격'에 가깝습니다.

입지 분석 — 강점과 약점을 솔직하게

입지 종합점수는 48점(균형형)이며, 카테고리별로는 교통(64) > 상업(49) > 교통중심 실거주자 유형(52) 순으로 강점이 있고, 의료(45)·교육(39)·의료(35) 부문은 보완이 필요합니다.

역세권인가요?

아닙니다. 지하철 분당선 매탄권선역까지 약 1,055m로 도보 20분 이상 소요돼 비역세권에 해당합니다. 다만 버스는 사정이 다릅니다. 정류장이 5~10분 이내 거리이고 300m 내 정류장이 8곳, 버스 세부점수만 77점으로 교통 카테고리 전체가 64점(강점)까지 올라간 이유가 여기에 있습니다. "지하철은 멀지만 버스는 편한 단지"라고 안내드리는 게 정확합니다.

학군·상권·의료 인프라는 어떤가요?

• 교육: 곡반초등학교(385m), 곡반중학교(355m), 화홍고등학교(973m)가 도보권입니다. 다만 학원가 접근성 지표는 27점으로 낮은 편(500m 내 8곳)입니다.
• 상업: 편의점 GS25권선곡선점(277m), 마트 경기남부수퍼마켓협동조합스몰벗(268m), 500m 내 음식점 71곳으로 생활 인프라는 준수합니다.
• 의료: 동네의원 500m 내 5곳, 약국 하늘온누리약국(312m)까지는 가깝지만, 종합병원인 윌스기념병원까지는 2,627m로 다소 멀어 의료 점수가 35점에 그칩니다.
• 안전: 300m 내 방범CCTV 16대로 안전 인프라 자체는 나쁘지 않은 편입니다.

투자·재매각(단기 차익) 관점에서 본 이 단지

단기 재매각을 염두에 두신 분이라면, 이 단지는 '싸게 줍는 저평가 매물'이 아니라 거래량과 가격 안정성에 기대는 회전형 매물로 접근하시는 게 맞습니다.

강점

• 환금성이 확실합니다. 최근 1년 거래 144건, 연 회전율이 2024년 3.5% → 2025년 4.4% → 2026년 5.1%로 계단식 상승 중입니다. 되팔 때 매수 대기 수요가 두텁다는 뜻입니다.
• 가격이 급등 후 조정이 아니라 고점 횡보(938→942만원/㎡)로 다져진 흐름이라 하방 리스크가 상대적으로 낮습니다.
• 신축(약 4.1년) + 1,833세대 대단지 프리미엄이 있습니다.

약점과 상쇄 전략

• 인근 대비 +5.1% 고평가된 진입가가 부담입니다. 다만 최근 저단가 거래(예: 2026-07-04, 84.9㎡ 7.35억, 865만원/㎡)를 근거로 협상하면 프리미엄 부담을 일부 줄일 수 있습니다.
• 비역세권이라는 약점은 있지만, 실수요 매수자에게는 "역세권은 아니지만 버스 교통은 편한 단지"로 설명이 가능한 정도입니다.

평형별 회전 데이터 (전용면적별 누적 거래, 2022.09~2026.07)

60㎡가 거래의 중심축이라 총액 부담이 낮고 회전이 빠른 편이고, 85㎡는 총액은 크지만 실수요 선호가 받쳐주는 평형입니다. 단기 회전을 노리신다면 60㎡ 라인 위주로 매물을 좁히시길 권합니다.

자금 계획 참고 — 취득세는 얼마나 나올까?

리포트 예시 기준(취득가 6.8억, 6억 초과~9억·1주택·비규제 지역 기준세율 1.53%)으로 계산하면 다음과 같습니다.

생애최초 감면, 일시적 2주택 중과배제 등은 반영되지 않은 참고용 추정치입니다. 실제 세액은 취득일 기준 현행 지방세법과 개별 요건에 따라 달라질 수 있으니, 정확한 세액은 관할 시·군 세무부서나 세무 전문가께 반드시 확인하시길 권합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 수원 하늘채 더퍼스트 1단지는 역세권인가요? 아닙니다. 분당선 매탄권선역까지 약 1,055m(도보 20분 이상)로 비역세권입니다. 다만 버스 접근성(300m 내 정류장 8곳)은 양호합니다.

Q2. 지금 시세는 오르는 추세인가요? 2022년 726만원/㎡에서 2026년 942만원/㎡까지 우상향해 왔고, 최근 2년은 938→942로 완만한 횡보 흐름입니다. 다만 시세가 앞으로도 반드시 오른다는 보장은 없으니 참고 자료로만 활용하시길 권합니다.

Q3. 60㎡와 85㎡ 중 어느 평형이 재매각에 유리한가요? 누적 거래 비중과 회전율만 보면 60㎡(120건, 44.1%)가 총액 부담이 낮아 회전이 빠른 편이고, 85㎡(94건, 34.6%)는 실수요 선호가 받쳐주는 평형입니다.

Q4. 인근 대비 왜 더 비싼가요? 법정동·유사연차 인근 단지 중앙값(895만원/㎡) 대비 이 단지가 941만원/㎡로 약 +5.1% 높습니다. 신축 연차, 대단지 규모, 거래량이 반영된 가격으로 보시면 됩니다.

Q5. 취득세는 대략 얼마나 예상해야 하나요? 취득가 6.8억 예시 기준으로 취득세·지방교육세 합계 약 1,146만원(유효세율 1.69%)입니다. 실제 세액은 개별 조건에 따라 달라지므로 세무 전문가 확인이 필요합니다.

마무리하며

이 글은 건축물대장·국토교통부 실거래가·자체 산출 입지지표를 바탕으로 한 데이터 기반 참고 자료이며, 투자를 권유하는 글은 아닙니다. 수치는 2026년 7월 15일 기준으로 작성되었고, 실제 매매·자금 계획은 반드시 최신 호가와 매물 상황, 현장 확인을 함께 병행하시길 권합니다. 최근 저단가 실거래 사례를 근거로 한 협상 여지, 동·층·향별 급매 유무는 현장에서 직접 확인해야 정확합니다. 궁금하신 점이나 임장·상담이 필요하시면 편하게 문의 주세요.

자료 출처: 건축물대장(공공데이터포털), 실거래가(국토교통부), K-apt 공동주택관리정보시스템, 학교알리미(교육부), 입지지표(자체 산출) / 분석 기준일: 2026-07-15 / 본 자료는 참고용이며 투자·거래 판단의 최종 근거로 삼지 마시기 바랍니다.