내집스캔이란 — 전세 계약 전 안전 확인 통합 플랫폼

정식 명칭: 내집스캔
공식 URL: https://www.naezipscan.com/main
한 줄 요약: 주소 하나로 깡통전세 위험·전세보증보험 가입 가능성·전세자금대출 가능 여부를 한 번에 확인하는 전세 안전 진단 서비스
주요 제공 정보:
- 깡통전세 위험도 진단 (보증금 대비 시세·선순위 채권 분석)
- HUG·HF·SGI 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인
- 전세자금대출 가능 여부 및 한도 사전 확인
- 등기부등본 기반 선순위 채권·근저당 현황 분석
- 계약 전 위험 신호 종합 리포트 제공

주요 서비스 및 기능 상세

깡통전세 위험도 진단

깡통전세는 집의 시세보다 임대인의 대출(근저당)과 임차인의 보증금을 합한 금액이 커서, 경매·공매 시 세입자가 보증금을 전액 돌려받기 어려운 상황을 말합니다. 내집스캔은 계약 예정 주소를 입력하면 해당 주택의 추정 시세와 등기부상 선순위 채권을 합산해 보증금의 안전 여부를 자동으로 판단합니다. 보증금 + 선순위 채권이 시세의 일정 비율(통상 80% 또는 100%)을 초과하면 위험 신호로 표시되어, 계약 전에 리스크를 인지할 수 있습니다. 전세 사기 피해가 집중된 빌라·다세대 주택에서 특히 필수적으로 활용해야 하는 기능입니다.

전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인

HUG(주택도시보증공사)·HF(한국주택금융공사)·SGI(서울보증보험) 등 3개 기관의 전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 미리 확인할 수 있습니다. 전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급해 주는 제도로, 가입 조건(전세가율, 주택 유형, 보증금 한도 등)을 충족해야 합니다. 가입 불가 판정이 나오면 해당 매물은 보증 보호를 받을 수 없으므로, 계약 자체를 재검토하거나 보증금을 낮추는 협상이 필요합니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 이 확인을 먼저 해두면 전세보증보험 가입 거절로 인한 낭패를 막을 수 있습니다.

전세자금대출 가능 여부 확인

전세보증금을 마련하기 위해 전세자금대출을 이용하려는 경우, 해당 주택이 대출 가능 요건을 충족하는지 사전에 확인합니다. 금융기관은 전세자금대출 심사 시 주택 시세 대비 전세가율, 등기부 선순위 채권 등 다양한 조건을 검토합니다. 내집스캔에서 계약 전에 대출 가능 여부를 먼저 확인하면, 실제 대출 신청 단계에서 거절되어 계약이 무산되는 상황을 사전에 예방할 수 있습니다. 가능 한도도 함께 확인하면 자금 계획 수립에 도움이 됩니다.

등기부 기반 선순위 채권 분석

내집스캔은 등기부등본 데이터를 분석해 근저당 설정액, 압류·가압류 여부, 전세권 설정 현황 등을 파악하고 요약 정보로 제공합니다. 등기부등본을 직접 읽는 것이 익숙하지 않은 사용자도 위험 요소를 쉽게 이해할 수 있도록 정리해 줍니다. 특히 근저당 설정 채권자가 1금융권 은행인지 2금융권·사금융인지, 설정일이 최근인지 오래된 것인지도 함께 확인하면 임대인의 재무 상황을 가늠하는 데 도움이 됩니다.

종합 안전 리포트 제공

위 분석 결과를 안전·주의·위험 등급으로 종합 요약한 리포트를 제공합니다. 각 항목별 위험 여부와 이유가 함께 표시되어, 어떤 요소가 문제인지 구체적으로 파악할 수 있습니다. 계약을 진행해도 괜찮은지, 어떤 조건을 수정해야 하는지 판단하는 데 실질적인 도움을 줍니다.

일상 생활 활용 팁

상황: 빌라 전세 계약을 앞두고 있는데 전세 사기가 걱정될 때

내집스캔에서 계약 예정 주소를 입력해 깡통전세 위험도와 전세보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인합니다. 위험 신호가 없고 HUG 보증보험 가입이 가능하다면 안전 수준이 높습니다. 위험 신호가 표시되면 보증금 규모를 재협상하거나 다른 매물을 알아보는 것이 현명합니다.

상황: 전세자금대출을 받아 전세를 구하려는데 대출이 될지 먼저 알고 싶을 때

부동산 계약 전에 내집스캔에서 대출 가능 여부를 확인합니다. 대출 불가 판정이 나오면 해당 매물로 계약을 진행해도 자금 조달이 어렵게 됩니다. 미리 확인하면 계약금을 낸 뒤 대출 거절되는 최악의 상황을 방지할 수 있습니다.

상황: 갱신 계약을 앞두고 보증금을 올려달라는 요구를 받았을 때

현재 임차 중인 주택의 주소로 내집스캔을 조회해 인상된 보증금이 여전히 안전한 수준인지 확인합니다. 임대인의 대출이 늘어나 있거나 전세가율이 높아진 경우, 인상에 응하기 전에 전세보증보험 가입 가능 여부도 재확인하는 것이 좋습니다.

부동산 종사자 및 투자자 실무 팁

공인중개사의 전세 계약 안전 확인 루틴

전세 사기 예방에 대한 사회적 요구가 높아진 이후, 공인중개사에게도 계약 전 안전 확인 의무에 대한 기대가 커지고 있습니다. 내집스캔을 중개 실무의 정식 루틴으로 채택하면, 고객에게 신뢰를 제공하면서 동시에 사후 분쟁 발생 시 중개사의 리스크도 줄일 수 있습니다. 계약 전 내집스캔 리포트를 고객과 함께 열람하고, 위험 요소가 있을 경우 계약 조건 조정을 먼저 권유한 사실을 확인서 형태로 남겨두는 방식이 실무에서 활용됩니다. 이는 공인중개사의 전문성과 고객 보호 의지를 동시에 보여주는 방법입니다.

전세 투자(갭 투자) 전 안전 기준 설정

갭 투자(전세를 끼고 매수)를 검토할 때 매수 후 전세 세입자의 보증금 안전이 보장되는지 미리 점검해야 합니다. 내집스캔 기준으로 전세가율 80% 이상이 되면 HUG 보증보험 가입이 어렵고, 세입자를 구하는 데도 제약이 생깁니다. 매수 시 취득세·대출·수리비를 합산한 총 취득 원가 기준으로 전세가율을 계산하고, 80% 이내에서 전세를 설정할 수 있는 매물만 투자 대상으로 삼는 기준을 세우면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

임대인 재무 건전성 간접 파악

내집스캔의 등기부 분석 결과를 통해 임대인의 재무 건전성을 간접적으로 가늠할 수 있습니다. 근저당 설정 채권자가 다수이거나, 최근 설정일자의 2금융권·사금융 채권이 다수 포함되어 있거나, 가압류·압류 이력이 있다면 임대인의 재무 상황이 좋지 않을 가능성이 있습니다. 이런 경우 전세 계약보다 월세 전환(보증금 낮추기)을 권유하거나, 반드시 전세보증보험 가입 후 계약 체결을 조건으로 제시하는 것이 안전합니다.

전세보증보험 가입 불가 매물 처리 방법

내집스캔에서 전세보증보험 가입 불가 판정이 나온 경우에도 계약을 진행해야 한다면, 다음 대안을 검토합니다. 첫째, 보증금을 낮춰 전세가율을 보험 가입 기준(HUG 기준 시세의 일정 비율) 이하로 낮춥니다. 둘째, 임대인과 협의해 근저당 일부를 말소하거나, 임차권등기명령·전세권 설정 등 추가 보호 수단을 확보합니다. 셋째, 월세로 전환해 보증금 자체를 줄이는 방법도 고려합니다. 이 과정에서 내집스캔 리포트를 협상 자료로 활용하면 객관적인 근거로 임대인을 설득하기 용이합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 내집스캔으로 아파트와 빌라 모두 조회할 수 있나?

A. 네, 아파트·오피스텔·연립다세대(빌라) 등 주거용 부동산 전반에 대해 조회할 수 있습니다. 특히 전세 사기 피해가 집중된 빌라·다세대 주택 조회에 적합하며, 시세 데이터가 풍부한 아파트는 진단 정확도가 더 높습니다.

Q. 내집스캔과 하우스머치 보증금 안전진단의 차이는 무엇인가?

A. 두 서비스 모두 전세 보증금 안전을 진단하지만, 내집스캔은 전세보증보험(HUG·HF·SGI) 가입 가능 여부와 전세자금대출 가능 여부까지 통합 확인할 수 있는 점이 특징입니다. 하우스머치는 AVM 시세 추정의 정확도에 강점이 있으므로, 두 서비스를 함께 활용하면 보완적인 검토가 가능합니다.

Q. 전세보증보험 가입 가능 판정이 나오면 100% 안전한가?

A. 가입 가능 판정은 보험 가입 조건을 충족한다는 의미이며, 실제 가입 여부는 보증기관에 직접 신청해야 합니다. 내집스캔은 사전 확인 도구이므로, 계약 후 반드시 HUG 또는 HF·SGI에 보증보험을 실제로 가입 완료해야 보호를 받을 수 있습니다.

내집스캔