경매
경매 — 권리분석·낙찰가·입찰 판단
말소기준권리·대항력 같은 권리분석, 지역별 낙찰가율·경쟁률 추이, 입찰 전 확인해야 할 체크리스트까지 경매 판단에서 실제로 확인해야 할 항목을 정리했습니다. 총 19개 포스팅.
경매 물건의 매각기일·유찰 여부 등 진행 상태는 조회 기준일 시점이며 이후 변경될 수 있습니다. 입찰 전 법원경매정보에서 반드시 최신 상태를 재확인하시기 바랍니다. 또한 권리분석 내용(대항력·말소기준권리 등)은 법률 자문이 아니며 확정된 법적 판단이 아닙니다. 실제 입찰 전 등기부등본·매각물건명세서를 직접 확인하고 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 코너의 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.
대체소득 인정 방법 — 소득 없을 때 대출 체크리스트
급여가 없어도 국민연금·건강보험료·카드 사용액으로 소득을 환산해 대출받는 경우가 있다고 영상은 설명한다(2026-08-07 기준). 무직자 대출이 무조건 가능한 것은 아니며 소득금액증명원 발급이 출발점이며 은행별 심사 기준은 다르다.
2026-09-30 기준판단 체크리스트고정금리 vs 변동금리 — 대출 한도까지 보고 고르는 체크리스트
스트레스 DSR 한도 차이 때문에 변동형은 주기형보다 대출 한도가 적게 나올 수 있어 금리와 한도를 함께 비교해야 한다고 영상은 설명한다(2026-07-20 기준). 연봉 1억 원 사례는 4천만 원 차이가 났으나 개인별 사례값이다.
2026-09-30 기준시장 동향2026년 8월 금융 종합대책 — LTV·DSR 대출 규제 변화
2026-08-13 금융 종합대책은 LTV·DSR 등 규제 틀을 유지하면서 비거주 1주택자 전세대출과 DSR 일시소득 반영을 제한한다고 영상은 설명한다(시행 시기 미확정). 경락잔금대출 영향은 작성자 분석(미확정)이다.
2026-09-30 기준제도 해설경락잔금대출 한도가 은행마다 다른 이유
경락잔금대출 한도는 은행이 감정가·KB시세·낙찰가 중 무엇을 기준으로 삼는지에 따라 달라지고 경락잔금대출 방공제·규제지역·DSR도 영향을 준다고 영상은 설명한다(2026-08-09 기준). 낙찰가의 80%가 항상 나오지는 않는다.
2026-09-30 기준제도 해설경락잔금대출과 일반 주담대 차이 — 기준가·잔금 기한
일반 주택담보대출은 주로 KB시세가 기준이지만 경락잔금대출 기준가는 감정가·KB시세·낙찰가를 볼 수 있고 은행마다 다르다고 영상은 설명한다(2026-06-07 기준). 잔금 미납 시 입찰보증금을 잃을 수 있어 입찰 전 확인이 필요하다.
2026-09-30 기준제도 해설방공제란? 대출 한도에서 5,500만 원이 빠지는 이유
방공제는 은행이 경매 배당 시 먼저 배당받는 소액임차인 최우선변제금을 대출 한도에서 미리 빼는 것으로, 영상은 서울 5,500만 원·수도권 4,800만 원이라고 설명한다(2026-07-30 기준, 법령 원문 미확인).
2026-09-30 기준제도 해설대출 상환방식 비교 — 원리금균등·원금균등·거치식·체증식
영상은 대부분 원리금균등을 택하고 DSR이 빠듯하면 원금균등이, 사업자대출은 거치식이, 정책자금은 체증식이 쓰인다고 설명한다(2026-06-29 기준). 주택 잔금대출의 거치는 최대 1년이라고 하며 상환방식 선택 전 은행별 한도 확인이 필요하다.
2026-09-30 기준판단 체크리스트감정 시점·현재 시세 괴리 물건 검색 — 3가지 검색 조건 체크리스트
감정 시점 이후 시세가 오른 물건 등 경매 검색 조건 3가지 조합을 영상은 제시한다(법원경매, 영상의 설명). 제목의 5억은 감정가와 KB시세의 장부상 차액이며 실현 수익이 아니다. 검색 결과는 후보일 뿐이므로 매각물건명세서·등기부등본을 직접 확인해야 한다.
2026-09-01 기준판단 체크리스트HUG 임차권 인수조건 변경 물건 — 입찰 전 확인 체크리스트
HUG 임차권 인수조건 변경 표기는 보증기관의 신청 사실일 뿐 법원의 허가가 아니므로, 입찰 전 매각물건명세서 비고란을 직접 확인해야 한다고 영상은 설명한다(독립 검증 미수행, 법원경매 기준). 사례 진행 상태는 2026-09-16 게시 시점 기준이다.
2026-09-16 기준판단 체크리스트낙찰 부동산 임대·매도 — 출구 전략 체크리스트
낙찰받아 수리를 마친 부동산의 임대·매도 방법으로, 네이버 부동산 호가 확인과 중개업소 여러 곳 접수를 영상은 제시한다(낙찰 이후 단계, 영상의 설명). 실거래가 확인과 대출이자·보유세 등 보유 비용 검토는 빠져 있어 별도 계산이 필요하다.
2026-03-08 기준판단 체크리스트경매 물건 검색과 입찰가 상한 산정 — 투자금 3배수 기준 체크리스트
보유 투자금의 3배수를 주거용 입찰 가능 금액 상한으로 삼고 최저매각가로 검색하는 방법을 영상은 제시한다(법원경매, 영상의 설명). 취득세율 등 일부 수치는 영상 설명과 맞지 않아 매각물건명세서와 함께 직접 확인해야 한다.
2026-06-21 기준판단 체크리스트재매각(대금 미납) 물건 선별 — 확인 체크리스트
대금 미납으로 다시 매각되는 재매각 물건의 선별 조건을 영상은 제시한다(법원경매, 영상의 설명·확정된 법적 판단 아님). '미납 사유를 캐지 마라'는 조언은 조건부로만 타당해 시세 교차 확인과 부대비용을 반영한 실질 취득가 계산이 필요하다.
2026-09-08 기준판단 체크리스트상가(근린상가) 경매 — 4단계 분석 체크리스트
근린상가 경매를 검색·상권 분석·물건 분석·임대료와 매매가 산정의 4단계로 검토하는 절차를 영상은 제시한다(영상의 설명, 산출 차액은 실현 수익 아님). 사례 물건의 진행 상태는 2026-07-05 게시 시점 기준이므로 법원경매정보에서 재확인해야 한다.
2026-07-05 기준판단 체크리스트다가구주택(원룸 건물) 경매 — 월세 세팅 판단 체크리스트
다가구주택을 경매로 취득해 대출과 월세 세팅으로 현금흐름을 만드는 구조를 영상은 제시한다(영상의 설명). 공실률·금리 상승·수리비는 계산되지 않았고 수익 수치는 모두 사전 추정이다. 사건 진행 상태는 영상 촬영 시점(2026년 7월 이전) 기준이다.
2026-07-12 기준판단 체크리스트공시가격 1억 원 이하 지방 아파트 — 단기 매도용 물건 선별 체크리스트
공시가격 1억 원 이하 지방 구축 아파트 중 최저매각가와 시세 갭이 큰 물건을 검색으로 거르는 기준을 영상은 제시한다(영상의 설명). 세금 설명은 근거 조문이 없고 세법 개정이 잦아 입찰 시점 기준으로 세무 전문가 확인이 필요하다.
2026-07-19 기준판단 체크리스트소액 투자 빌라(다세대) — 현장 임장 체크리스트
저가 빌라를 경매로 취득하려는 소액 투자자의 현장 임장 10개 항목을 영상은 제시한다(법원경매, 영상의 설명). 권리분석은 다루지 않으며 수익 수치는 전부 입찰 전 추정(가정값)이다. 사례 물건의 진행 상태는 영상 게시 시점 기준이다.
2026-09-15 기준판단 체크리스트빌라(다세대) 소액 투자 — HUG 대항력 포기 물건 선별 체크리스트
HUG 대항력 포기 물건 중 방 3개·역세권 빌라를 소액으로 취득해 수리 후 매도하는 선별법을 영상은 제시한다(법원경매, 영상의 설명). 원금 보장은 패찰 시 입찰보증금 반환에만 성립한다. 낙찰 후 명도·수리비·세금 위험은 별도로 계산해야 한다.
2026-06-28 기준제도 해설경락잔금대출 한도 — LTV·DSR과 대출 상한선 판정법
영상은 경락잔금대출 한도를 담보가치×지역별 LTV와 낙찰가×80% 중 작은 값으로 설명한다(2026-07-09 기준 영상 설명, 독립 검증 미수행). 대출 규제는 수시로 바뀌므로 입찰 전 금융기관에 직접 확인해야 한다.
2026-09-20 기준제도 해설기일입찰 절차 — 입찰표 작성부터 낙찰·패찰까지
법원경매 기일입찰은 최저매각가 10% 보증금을 수표로 제출하며, 날인 누락·대리입찰 시 인감증명서 미첨부·보증금 부족이면 입찰이 무효라고 영상은 설명한다(근거 법령 미인용, 독립 검증 미수행). 공매(온비드)에는 적용되지 않는다.
2026-09-20 기준