재개발·재건축

판단 체크리스트

정비사업 매물 매수 전 확인 항목과 단계별 위험 신호 점검표 (T4). 총 6개 포스팅.

재개발 매물의 현금청산 위험은 조합설립인가 이후 다물권자 여부, 사업시행인가 이후 분양신청 이행 여부, 관리처분인가 이후 조합원 지위양도 제한 여부로 사업 단계별로 원인이 다르므로 매수 전 각각 확인해야 한다는 체크리스트다.

재개발·재건축 임장에서는 조합설립 무효 소송 여부가 가장 치명적 위험이며, 시공사 교체·대형 시설물 위치·소형 상가 영업 상태는 사업 속도를 늦추는 수준의 위험으로 구분해 확인해야 한다는 것이 이 체크리스트의 핵심 기준이다.

교통호재는 계획·예타 단계가 아닌 착공 여부까지, 재개발·재건축은 나홀로 단지보다 뉴타운 단위 대단지 여부를 확인해야 의미 있는 구축 매수 판단이 가능하다. 재개발 실거주 의무 면제는 재건축에 그대로 적용되지 않는다는 점도 확인해야 한다.

조합원 분양 평형은 감정평가액 크기가 아니라 대형 평형 세대수가 조합원 수를 상회하는지와 지역별 대형 평형 선호도를 기준으로 선택해야 한다는 것이 이 체크리스트의 핵심이며, 분담금 자금 계획도 함께 확인해야 안전하다.

재개발 무허가건축물(뚜껑)은 정비기본계획 수립일 기준 증빙 요건과 주택 용도 요건을 충족하고 관리처분인가 이후 현금청산자 명단을 확인해야 입주권 불인정 위험을 피할 수 있다. 상가를 주택으로 개조해준다는 조건부 매물은 특히 주의가 필요하다.

재개발 빌라는 원빌라와 전환다세대로 나뉘며, 전환다세대는 구분등기 시점(2003년 말)과 평형 제한 여부를 확인하지 않으면 입주권이 나오지 않아 현금청산될 수 있다. 사업 진행에 따라 빌라 매물이 희소해지는 점도 함께 확인해야 한다.