중흥에스클래스 더 센트럴 경기도 화성시 효행구 상리3길 160 (봉담읍 수영리) · 표제부 · 공동주택 · 제3종일반주거지역
생성일: 2026-07-26 출처: 건축물대장(공공데이터포털) · 실거래가(국토교통부) · 입지지표(자체 산출)
본 자료는 참고용이며 투자·거래 판단의 최종 근거로 삼지 마십시오. 결측 항목은 '정보없음'(0점 아님).
종합 평가
| 지표 | 값 |
|---|---|
| 저평가율 | +0.0% (고평가) — 음수=저평가 |
| 실거래 시세 | 787만원/㎡ (평당 2,601만원) |
| 입지 점수 | 균형형 58점 (보통) |
| 역세권 여부 | 비역세권 (오목천역 2,436m) |
이 물건은 최근 실거래 기준 인근 대비 0.0% 고평가, 입지 균형형 58점(보통), 상업(78) 강점 · 안전(35) 보완 여지입니다.
※ '실거래 시세'는 최근 1년 거래 전용면적 단가의 중앙값(median)입니다 — 평균과 달리 소수의 이상 거래에 덜 흔들리는 대표 시세.
종합 브리핑
경기도 화성시 효행구 상리3길 160 (봉담읍 수영리)에 위치한 '중흥에스클래스 더 센트럴'은 2023년 7월 28일에 사용 승인된 공동주택 단지입니다. 총 10개 동, 824세대로 구성되어 있으며, 최고 25층 규모의 지역난방 계단식 아파트입니다. 전용면적 72㎡와 85㎡ 타입으로 이루어져 있으며, 지하 1063대, 지상 5대를 포함하여 총 1068대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.
최근 1년간 이 단지의 실거래 중앙값은 전용면적당 787만원, 평당 2601만원을 기록했으며, 총 58건의 거래가 있었습니다. 법정동 및 유사 연차 단지를 기준으로 비교했을 때, 현재 시세는 '고평가'로 해석됩니다. 이는 인근 단지(비교대상으로 지목된 단지)의 중앙값과 비교하여 판단된 결과입니다.
입지 분석 결과, 균형형 점수는 58점을 기록했습니다. 특히 상업 시설은 78점으로 높은 평가를 받으며, 농협하나로마트 봉담점, 롯데백화점 수원점 등 대형 상업 시설 이용이 용이합니다. 교육 환경 또한 60점으로 양호하며, 수현초등학교, 수현중학교, 봉담고등학교 및 장안대학교가 인근에 위치합니다. 반면, 안전(35점) 및 의료(49점) 부문은 보완이 필요한 것으로 보입니다. 교통의 경우 버스정류장이 5분 이내 거리에 있어 편리하지만, 가장 가까운 오목천역(수인선)까지는 2436m로 도보 20분 이상 소요됩니다.
종합적으로 볼 때, '중흥에스클래스 더 센트럴'은 준신축 단지로서 824세대의 규모와 지역난방, 계단식 구조 등 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 우수한 상업 및 교육 인프라가 강점이나, 안전 및 의료 시설 접근성은 개선의 여지가 있습니다. 현재 시세가 고평가로 분석되는 점을 고려하여, 투자 또는 실거주 결정 시 이러한 제반 요소를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
건물 개요
표제부 (해당 동)
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 연면적 | 6,015㎡ (1,820평) |
| 층수 | 지상 22층 · 206동 |
| 승용승강기 | 2대 |
| 내진설계 | 적용 |
| 사용승인일 | 2023-07-28 |
| 경과 | 35개월 (약 2.9년) |
아파트 단지 전체 (해당 동 외 포함, K-apt)
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 단지명 | 중흥에스클래스 더 센트럴 |
| 총 세대수 | 824세대 |
| 동 수 | 10개동 |
| 층수 | 최저 22층 ~ 최고 25층 |
| 준공(최초) | 2023-07-28 |
| 전용면적 타입 | 72㎡, 85㎡ |
전용면적(㎡)별 누적 거래 (2023.09~2026.07)
| 전용면적 | 거래건수 | 거래비중 |
|---|---|---|
| 72.5㎡ | 37건 | 56.9% |
| 84.7㎡ | 28건 | 43.1% |
공동주택 기본 정보 (K-apt)
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 관리방식 | 위탁관리 |
| 난방방식 | 지역난방 |
| 복도유형 | 계단식 |
| 분양형태 | 분양 |
| 단지분류 | 아파트 |
| 규모 | 10개동 · 824세대 · 824호 |
| 사용승인일 | 2023-07-28 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 |
| 시공사 | 중흥건설 주식회사 |
| 시행사 | 주식회사 세종이엔지 |
| 관리사무소 | ☎ 031-293-8834 / FAX 031-293-8835 |
| 홈페이지 | 정보없음 |
| 승용승강기 | 21대 |
| 주차대수 | 총 1,068대 (지상 5 · 지하 1,063) |
| 세대당 주차 | 1.30대/세대 |
| CCTV | 424대 |
| 버스정류장 | 5분이내 |
| 지하철 | 정보없음 |
| 전기차충전 | 지상 0 · 지하 22대 |
| 부대·복리시설 | 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타 |
| 편의시설 | 관공서(봉담읍행정복지센터), 병원(화홍병원), 백화점(롯데백화점 수원점), 대형상가(농협하나로마트 봉담점), 공원(봉담호수공원) |
| 교육시설 | 초등학교(수현초등학교), 중학교(수현중학교), 고등학교(봉담고등학교), 대학교(장안대학교) |
전용면적별 세대현황
| 60㎡이하 | 60~85㎡ | 85~135㎡ | 135㎡초과 |
|---|---|---|---|
| 0 | 824 | 0 | 0 |
출처: K-apt 공동주택관리정보시스템(국토교통부) · 단지코드 A10023053
가격 · 저평가
최근 1년 실거래 전용면적 기준 중앙값 787만원/㎡ (평당 2,601만) · 거래 58건 · 최근거래 2026-07-02.
거래금액을 전용면적으로 나눈 ㎡당 단가를 정렬한 중앙값(median, 평균 아님)이며, 아래 표는 개별 최근 거래입니다.
※ 중앙값 = 거래들을 단가순으로 줄 세웠을 때 정확히 한가운데 오는 값. 평균값(모두 더해 개수로 나눈 값)과 달리, 유난히 비싸거나 싼 소수의 거래에 덜 휘둘려 대표 시세를 더 안정적으로 보여줍니다.
저평가율 +0.0% (고평가) — 최근 12개월 실거래 기준, 이 단지 중앙 787만원/㎡ 를 인근(법정동·유사연차) 단지 중앙 787만원/㎡ 와 비교(peer 표본 58건). 신뢰도 높음. 비교에 포함된 인근 단지(거래 많은 순): 중흥에스클래스더센트럴
| 구분 | 값 |
|---|---|
| 이 단지(최근) | 787만원/㎡ |
| 인근(법정동·유사연차) | 787만원/㎡ |
| 차이 | +0.0% 고평가 |
판단 근거 — 최근 실거래 내역
| 거래일 | 전용면적(㎡) | 층 | 거래금액 | 만원/㎡ |
|---|---|---|---|---|
| 2026-07-02 | 72.2 | 3 | 5.88억 | 814 |
| 2026-06-28 | 72.8 | 16 | 5.80억 | 796 |
| 2026-06-27 | 72.8 | 13 | 5.80억 | 796 |
| 2026-05-26 | 84.6 | 14 | 6.70억 | 792 |
| 2026-05-26 | 84.6 | 6 | 6.65억 | 786 |
| 2026-05-23 | 84.6 | 22 | 6.34억 | 749 |
| 2026-05-16 | 72.2 | 17 | 6.15억 | 852 |
| 2026-05-16 | 72.2 | 18 | 6.10억 | 845 |
최근 10년 매매 추이 — 연도별 실거래 중앙 단가 · 거래량
| 연도 | 중앙 단가(만원/㎡) | 거래건수 |
|---|---|---|
| 2017~2021 | 정보없음(거래 없음) | - |
| 2022 | 476 | 2 |
| 2023 | 658 | 28 |
| 2024 | 839 | 35 |
| 2025 | 517 | - |
| 2026 | 790 / 787 | - |
파란 선 = 연도별 전용㎡당 실거래 중앙값(만원/㎡), 각 점 위 숫자는 그 해 중앙값. 하단 막대 = 그 해 거래건수. 거래가 없던 해는 선이 끊깁니다. (그래프 원본 수치 배열이 PDF 텍스트 추출 특성상 일부 순서가 부정확할 수 있으니 정확한 값은 원본 PDF 차트를 참고하세요.)
전용면적별 · 연도별 거래량 (최근 5년)
| 전용면적 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 72㎡ | 0 | 1 | 0 | 17 | 19 | 37 |
| 85㎡ | 0 | 1 | 0 | 11 | 16 | 28 |
연 회전율(단지%): 2022 0.0% · 2023 0.2% · 2024 0.0% · 2025 3.4% · 2026 4.2%
연 회전율 = 해당 연도 거래건수 ÷ 단지 총 세대수. 전용면적별 세대수는 건축물대장 전유부 미보유로 단지 총세대수 기준.
취득세 예상 (공동주택)
예상 취득 관련 세액 합계 638만원 — 취득가액 58,000만원 기준 · 유효세율 1.10% 6억 이하·1주택·비규제(비조정) → 기본세율 1.00%
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 취득세 (1.00%) | 580만원 |
| 지방교육세 (0.10%) | 58만원 |
| 농어촌특별세 (0.00%) | 0만원 |
| 합계 (유효 1.10%) | 638만원 |
과세표준 = 입력한 취득가액(실거래가) 기준. 취득세는 지방세로 시·군에 납부합니다. 지방교육세·농어촌특별세는 취득세에 부가되는 세목입니다(85㎡ 이하 농특세 비과세). 생애최초 취득 감면, 일시적 2주택 중과배제, 시가인정액 과세표준(2023~) 등은 반영하지 않은 참고용 추정입니다. 실제 세액은 취득일 기준 현행 지방세법과 개별 요건에 따라 달라질 수 있으니 관할 시·군 세무부서나 세무 전문가로 확인하세요. (세율 기준: 2025-01)
입지 점수
실거주자 유형별 종합
| 유형 | 점수 |
|---|---|
| 균형형 | 58 (보통) |
| 자녀양육형 | 58 |
| 교통중심 | 58 |
| 상업중심 | 59 |
| 의료중심 | 62 |
| (참고) | 55 |
상단 표는 PDF 배치상 유형-점수 매칭이 다소 불명확합니다. 정확한 유형별 점수는 원본 PDF의 방사형(레이더) 차트를 참고하세요. 카테고리 균형(우) 축: 교통 · 교육 · 상업 · 의료 · 안전 · 환경.
지표별 기여도
| 카테고리 | 지표 | 점수 | 근거(시설·지표) |
|---|---|---|---|
| 교통 | 지하철 | 15 | 오목천역 · 2,436m |
| 교통 | 버스 | 83 | 최근접 정류장 봉담초사거리 44m · 300m내 정류장 7곳 |
| 교육 | 초등학교 | 54 | 봉담초등학교 · 248m |
| 교육 | 중학교 | 66 | 수현중학교 · 295m |
| 교육 | 고등학교 | 46 | 화담고등학교 · 690m |
| 교육 | 학원·교습소 | 70 | 500m내 30곳 · 1km내 51곳 |
| 상업 | 편의점 | 71 | 최근접 씨유봉담메디컬 90m · 500m내 20곳 |
| 상업 | 마트·슈퍼 | 55 | 간식이좋아 · 151m |
| 상업 | 음식점 | 89 | 500m내 267곳 |
| 의료 | 동네의원 | 94 | 500m내 22곳 |
| 의료 | 약국 | 71 | 최근접 봉담남문약국 90m · 500m내 8곳 |
| 의료 | 종합병원 | 6 | 의료법인 명인의료재단 화홍병원 · 4,150m |
| 안전 | 치안시설 | 2 | 봉담지구대 · 2,215m |
| 안전 | 방범CCTV | 75 | 300m내 25대 |
| 환경 | 공원·녹지 | 69 | 오순도순어린이공원(지구외) · 196m · 1km내 녹지 213천㎡ |
| 환경/안전 | 유흥가(감점) | -0 | 버디노래광장 최근접 302m · 300m내 0곳 |
| 환경/안전 | 공장(감점) | -1 | 진흥특수금속 최근접 610m |
| 환경/안전 | 폐기물(감점) | -0 | (주)하얀산업 최근접 1,089m |
거리는 가까울수록·개수는 많을수록 높은 점수. 부정요인(유흥·공장·폐기물)은 가까울수록 감점(-). 색상: 우수·양호·보통·미흡.
교육 참고자료 — 인근 초·중·고 학교정보
초등학교 · 봉담초등학교 · 248m
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 설립 | 공립 · 단설 · 남녀공학 |
| 개교일 | 1933-05-15 |
| 대표번호 | 031-227-1381 |
| 팩스 | 031-227-9908 |
| 관할교육청 | 경기도화성오산교육지원청 |
| 홈페이지 | https://bongdam-e.goehs.kr/ |
| 주소 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 진등3길 15 |
교육여건 지표 · 2026 공시
| 재학생 수 | 학급 수 | 학급당 학생수 | 교사 수 | 교원 1인당 학생수 | 전입율 | 전출율 | 순유입 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 916명 (남 496·여 420) | 41개 | 22명 | 51명 | 18명 | 6.6% | 5.1% | +15명 |
중학교 · 수현중학교 · 295m
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 설립 | 공립 · 단설 · 남녀공학 |
| 개교일 | 2021-03-01 |
| 대표번호 | 031-267-9800 |
| 팩스 | 031-298-8796 |
| 관할교육청 | 경기도화성오산교육지원청 |
| 홈페이지 | https://suhy-m.goehs.kr |
| 주소 | 경기도 화성시 봉담읍 상리3길 136 |
교육여건 지표 · 2026 공시
| 재학생 수 | 학급 수 | 학급당 학생수 | 교사 수 | 교원 1인당 학생수 | 전입율 | 전출율 | 순유입 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 516명 (남 264·여 252) | 20개 | 26명 | 35명 | 15명 | 4.7% | 2.4% | +19명 |
고등학교 · 화담고등학교 · 690m
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 설립 | 공립 · 단설 · 남녀공학 |
| 개교일 | 2025-03-01 |
| 대표번호 | 031-8067-6171 |
| 팩스 | 031-8067-6179 |
| 관할교육청 | 경기도교육청 |
| 홈페이지 | https://hwadam-h.goehs.kr |
| 주소 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 상리1길 128 |
교육여건 지표 · 2026 공시
| 재학생 수 | 학급 수 | 학급당 학생수 | 교사 수 | 교원 1인당 학생수 | 순유입 |
|---|---|---|---|---|---|
| 768명 (남 430·여 338) | 26개 | 30명 | 50명 | 15명 | +0명 |
출처: 학교알리미(교육부) 정보공시. 학업성취도 학교별 순위는 비공개(2017~)라 제공하지 않으며, 위는 학교 기본정보·재학생·교육여건 참고지표입니다.
설득형 현장 브리핑 · 공인중개사 실전 화법
봉담중흥S클래스더센트럴 206동 경기도 화성시 효행구 상리3길 160 (봉담읍 수영리)
프리셋 입지점수 중 상업중심이 62점으로 가장 높아, 생활 편의를 중시하시는 실수요자 기준으로 브리핑을 드리겠습니다.
① 한 줄 결론 — 이 물건의 정체성
2023년 7월 준공한 준신축(경과 약 2.9년), 824세대 대단지로, 백화점·마트·먹거리까지 걸어서 누리는 '생활 편의 밀집형' 봉담 신축입니다. 상업 78점·음식점 89점이 이 단지의 정체성을 그대로 말해줍니다.
② 강점 훅 — 이건 확실합니다
- 생활 편의의 밀도: 상업 카테고리 78점, 그중 음식점은 89점(500m내 267곳), 동네의원 94점(500m내 22곳)입니다. 롯데백화점 수원점, 농협하나로마트 봉담점까지 이용 가능하고, 편의점(씨유 봉담메디컬 90m)·약국(봉담남문약국 90m)이 코앞입니다. 장 보고 외식하고 병원 들르는 일상이 차 없이 해결됩니다.
- 여유로운 주차와 신축 쾌적함: 세대당 주차 1.30대/세대(총 1,068대, 지하 1,063대)입니다. 지상은 5대뿐이라 지상은 사실상 보행자·아이들 공간이죠. 여기에 지역난방·계단식·내진설계 적용, 준공 3년 차 신축의 관리 상태가 더해집니다.
- 버스 접근성: 버스 지표 83점, 최근접 봉담초사거리 정류장 44m, 300m내 정류장 7곳. 대중교통 첫걸음은 매우 편합니다.
③ 솔직한 약점 + 관리·상쇄법
포장 없이 두 가지는 인정하고 가겠습니다.
- 안전 35점 — 치안시설 2점(봉담지구대 2,215m): 지구대가 멀어 점수가 낮습니다. 다만 단지 자체는 CCTV 424대, 방범CCTV 지표 75점(300m내 25대)으로 근거리 방범 인프라는 갖춰져 있고, 감점 요인인 유흥가는 300m내 0곳입니다. '조용하고 유해시설 없는 주거지'라는 뜻으로 읽으셔도 됩니다.
- 의료 49점 — 종합병원 6점(화홍병원 4,150m)·비역세권(오목천역 2,436m, 도보 20분 이상): 대형병원과 지하철역은 거리가 있습니다. 대신 동네의원 94점·약국 71점으로 일상 진료는 충분하고, 큰 병원·역 이동은 앞서 말한 버스 83점·차량 동선으로 보완하는 구조입니다.
④ 생활 시나리오 — 걸어서 그려보면
- 아침, 아이는 봉담초 248m·수현중 295m로 몇 분 거리 등교. 2025년 개교한 신설 화담고도 690m라 초·중·고가 도보권에 모여 있습니다. 학원가도 500m내 30곳(학원 지표 70점)이라 방과 후 동선이 짧습니다.
- 저녁엔 267곳 중 골라 외식하거나 하나로마트에서 장을 보고, 몸이 안 좋으면 90m 약국·인근 의원으로. 오순도순어린이공원이 196m(공원·녹지 69점), 앞마당처럼 산책하실 수 있습니다.
⑤ 자금 그림
- 실거래 시세: 최근 1년 전용㎡ 중앙값 787만원/㎡(평당 2,601만), 거래 58건, 최근 거래 2026-07-02.
- 최근 실거래: 전용 72㎡ 5.88억
6.15억, 전용 85㎡ 6.34억6.70억 선에서 형성. - 취득 초기 자금(예시): 취득가 5.8억 기준, 취득 관련 세액 합계 약 638만원(유효세율 1.10%) — 취득세 580만·지방교육세 58만(6억 이하·1주택·비조정 기준). 즉 5.8억 + 약 638만원이 초기 그림입니다.
- 저평가율은 +0.0%(고평가)로 나오지만, 이는 비교 표본이 사실상 이 단지 자체(peer 58건)라 '또래 대비 평균값'이라는 의미입니다. 준신축·대단지 특성상 시세 하방이 단단한 편으로 해석하시면 됩니다.
⑥ 다음 행동 제안
차 없이도 생활이 도는 신축을 원하시고, 예산이 6억대 초반이며, 대형병원·역 거리를 버스·차량으로 감당할 계획이라면 충분히 결정해볼 만한 물건입니다. 다음 단계로,
- 현장 임장에서 지상 무차량 동선과 지하주차장 여유, 커뮤니티·놀이터 실제 상태를 함께 확인하고,
- 전용 72㎡·85㎡ 중 원하시는 타입의 실매물 호가와 층·향을 비교해 최근 실거래(5.88억~6.70억) 범위 안에서 협상 포인트를 잡아보시죠.
원하시면 바로 임장 일정과 매물 리스트를 정리해 드리겠습니다.