우방아이유쉘2단지 경기도 화성시 효행구 수영로 61-7 (봉담읍 수영리) · 표제부 · 공동주택 · 제2종일반주거지역
생성일: 2026-08-11
종합 평가
이 물건은 최근 실거래 기준 인근 대비 0.9% 저평가, 입지 균형형 34점(미흡), 교통(46) 강점 · 의료(10) 보완 여지 입니다.
핵심 지표
| 지표 | 값 |
|---|---|
| 저평가율 | -0.9% |
| 실거래 시세(만원/㎡) | 477 |
| 입지 균형형 | 34 |
| 역세권 | 비역세권 (1,051m) |
'실거래 시세'는 최근 1년 거래 전용면적 단가의 중앙값(median) 입니다 — 평균과 달리 소수의 이상 거래에 덜 흔들리는 대표 시세.
종합 브리핑
경기도 화성시 효행구 수영로 61-7 (봉담읍 수영리)에 위치한 우방아이유쉘2단지는 2017년 4월 26일 사용승인된 공동주택으로, 약 9년이 경과한 단지입니다. 총 488세대가 6개 동에 거주하며, 최고 22층 규모로 구성되어 있습니다. 전용면적은 60㎡와 85㎡ 두 가지 유형이 있으며, 지상 5대, 지하 573대 등 총 578대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 난방 방식은 개별난방이며, 복도 유형은 계단식입니다.
최근 1년간 이 단지의 실거래 중앙값은 전용면적 기준 ㎡당 477만원, 평당 1575만원으로 집계되었습니다. 이 기간 동안 총 15건의 거래가 발생했습니다. 법정동 및 유사 연차 단지들과 비교했을 때, 우방아이유쉘2단지는 인근 단지 중앙값인 ㎡당 481만원 대비 약 0.9% 낮은 수준으로 평가되어 소폭 저평가된 것으로 분석됩니다.
입지적 강점으로는 교육 환경이 44점, 교통 환경이 46점으로 비교적 높은 점수를 보입니다. 단지 내 수영초등학교가 위치하며, 버스정류장이 5~10분 이내, 수인선 오목천역이 15~20분 이내 거리에 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 중앙공원과 한울3호어린이공원 등 주변 공원 시설로 인해 환경 점수도 42점을 기록하고 있습니다. 반면, 상업 시설은 27점, 의료 시설은 10점으로 상대적으로 낮은 점수를 보여 보완이 필요한 부분으로 판단됩니다.
종합적으로 볼 때, 우방아이유쉘2단지는 약 9년차의 비교적 신축 단지로서, 교육 및 교통, 환경 분야에서 양호한 입지 여건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 기준으로 인근 단지 대비 소폭 저평가된 경향을 보이며, 전반적인 입지 균형형 점수는 34점입니다. 다만, 상업 및 의료 인프라는 개선의 여지가 있는 것으로 보입니다.
건물 개요
- 연면적: 5,775 ㎡ (1,747평)
- 층수: 지상 17층 · 204동
- 승용승강기: 2대
- 내진설계: 적용
- 사용승인일: 2017-04-26
- 경과: 111개월 (약 9.2년)
아파트 단지 전체 (해당 동 외 포함)
- 단지명: 우방아이유쉘2단지
- 총 세대수 (K-apt): 488세대
- 동 수 (K-apt): 6개동
- 층수: 최저 17층 ~ 최고 22층
- 준공(최초): 2017-04-26
- 전용면적: 60㎡, 85㎡
누적 거래 (2017.05~2026.07)
| 전용면적(㎡) | 거래건수 | 거래비중 |
|---|---|---|
| 60.0 ㎡ | 57 건 | 43.8% |
| 85.0 ㎡ | 73 건 | 56.2% |
공동주택 기본 정보 (K-apt)
- 관리방식: 위탁관리
- 난방방식: 개별난방
- 복도유형: 계단식
- 분양형태: 분양
- 단지분류: 아파트
- 규모: 6개동 · 488세대 · 488호
- 사용승인일: 2016-04-29
- 건물구조: 철골철근콘크리트구조
- 시공사: 우방건설
- 시행사: 우방건설
- 관리사무소: ☎ 031-293-0067 / FAX 031-293-0068
- 홈페이지: 정보없음
- 승용승강기: 12대
- 주차대수: 총 578대 (지상 5 · 지하 573)
- 세대당 주차: 1.18대/세대
- CCTV: 115대
- 버스정류장: 5~10분이내
- 지하철: 정보없음
- 전기차충전: 지상 0 · 지하 12대
부대·복리시설 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
편의시설 관공서(봉담읍 주민센터,) 공원(중앙공원)
교육시설 초등학교(수영초등학교)
전용면적별 세대현황
| 60㎡이하 | 60~85㎡ | 85~135㎡ | 135㎡초과 |
|---|---|---|---|
| 124 | 364 | 0 | 0 |
출처: K-apt 공동주택관리정보시스템(국토교통부) · 단지코드 A10027565
가격 · 저평가
최근 1년 실거래 전용면적 기준 중앙값 477 만원/㎡ (평당 1,575만) · 거래 15건 · 최근거래 2026-07-04. 거래금액을 전용면적으로 나눈 ㎡당 단가를 정렬한 **중앙값(median, 평균 아님)**이며, 아래 표는 개별 최근 거래입니다.
중앙값 = 거래들을 단가순으로 줄 세웠을 때 정확히 한가운데 오는 값. 평균값(모두 더해 개수로 나눈 값)과 달리, 유난히 비싸거나 싼 소수의 거래에 덜 휘둘려 대표 시세를 더 안정적으로 보여줍니다.
저평가율 -0.9% (저평가) — 최근 12개월 실거래 기준, 이 단지 중앙 477 만원/㎡ 를 인근(법정동·유사연차) 단지 중앙 481 만원/㎡ 와 비교(peer 표본 52건). 신뢰도 높음.
비교에 포함된 인근 단지(거래 많은 순): 우방아이유쉘1단지, 용인포곡삼성쉐르빌, 우방아이유쉘2단지
판단 근거 — 최근 실거래 내역
| 거래일 | 전용면적(㎡) | 층 | 거래금액 | 만원/㎡ |
|---|---|---|---|---|
| 2026-07-04 | 60.0 | 8 | 3.25억 | 542 |
| 2026-07-03 | 60.0 | 12 | 3.20억 | 533 |
| 2026-06-04 | 85.0 | 5 | 3.84억 | 452 |
| 2026-04-19 | 85.0 | 10 | 4.07억 | 479 |
| 2026-04-04 | 85.0 | 8 | 3.89억 | 458 |
| 2026-04-02 | 60.0 | 7 | 3.06억 | 510 |
| 2026-03-07 | 85.0 | 3 | 3.80억 | 447 |
| 2026-02-25 | 85.0 | 7 | 3.83억 | 451 |
최근 10년 매매 추이 — 연도별 실거래 중앙 단가 · 거래량
| 연도 | 중앙 단가(만원/㎡) | 거래건수 |
|---|---|---|
| 2017 | 309 | 1 |
| 2018 | 346 | 6 |
| 2019 | 333 | 13 |
| 2020 | 432 | 39 |
| 2021 | 524 | 22 |
| 2022 | 정보없음 | 0 |
| 2023 | 503 | 9 |
| 2024 | 517 | 12 |
| 2025 | 525 | 20 |
| 2026 | 468 | 8 |
전용면적별 · 연도별 거래량 (최근 5년)
| 전용면적 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 60㎡ | 0 | 5 | 8 | 12 | 3 | 28 |
| 85㎡ | 0 | 4 | 4 | 8 | 5 | 21 |
| 연 회전율(단지%) | 0.0% | 1.8% | 2.5% | 4.1% | 1.6% |
연 회전율 = 해당 연도 거래건수 ÷ 단지 총 세대수. 전용면적별 세대수는 건축물대장 전유부 미보유로 단지 총세대수 기준.
취득세 예상 (공동주택)
예상 취득 관련 세액 합계 363만원 — 취득가액 33,000만원 기준 · 유효세율 1.10%
6억 이하·1주택·비규제(비조정) → 기본세율 1.00%
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 취득세 (1.00%) | 330만원 |
| 지방교육세 (0.10%) | 33만원 |
| 농어촌특별세 (0.00%) | 0만원 |
| 합계 (유효 1.10%) | 363만원 |
과세표준 = 입력한 취득가액(실거래가) 기준. 취득세는 지방세로 시·군에 납부합니다. 지방교육세·농어촌특별세는 취득세에 부가되는 세목입니다(85㎡ 이하 농특세 비과세). 생애최초 취득 감면, 일시적 2주택 중과배제, 시가인정액 과세표준(2023~) 등은 반영하지 않은 참고용 추정입니다. 실제 세액은 취득일 기준 현행 지방세법과 개별 요건에 따라 달라질 수 있으니 관할 시·군 세무부서나 세무 전문가로 확인하세요. (세율 기준: 2025-01)
입지 점수
실거주자 유형별 종합
| 유형 | 점수 |
|---|---|
| 자녀양육형 | 36 |
| 균형형 | 34 |
| 교통중심 | 36 |
| 상업중심 | 32 |
| 의료중심 | 27 |
카테고리 균형
| 카테고리 | 점수 |
|---|---|
| 교통 | 46 |
| 교육 | 44 |
| 상업 | 27 |
| 의료 | 10 |
| 안전 | 29 |
| 환경 | 42 |
지표별 기여도
| 카테고리 | 지표 | 점수 | 근거(시설·지표) |
|---|---|---|---|
| 교통 | 지하철 | 44 | 오목천역 · 1,051m |
| 교통 | 버스 | 76 | 최근접 정류장 수영초.우방아이유쉘1단지 51m · 300m내 정류장 5곳 |
| 교육 | 초등학교 | 75 | 수영초등학교 · 113m |
| 교육 | 중학교 | 20 | 수현중학교 · 1,144m |
| 교육 | 고등학교 | 26 | 영신여자고등학교 · 1,194m |
| 교육 | 학원·교습소 | 27 | 500m내 8곳 · 1km내 10곳 |
| 상업 | 편의점 | 38 | 최근접 세븐일레븐신창점 101m · 500m내 3곳 |
| 상업 | 마트·슈퍼 | 67 | 픽미픽미아이스화성 · 101m |
| 상업 | 음식점 | 13 | 500m내 17곳 |
| 의료 | 동네의원 | 0 | 500m내 0곳 |
| 의료 | 약국 | 1 | 최근접 플래티넘약국 1,028m · 500m내 0곳 |
| 의료 | 종합병원 | 25 | 의료법인 명인의료재단 화홍병원 · 2,768m |
| 안전 | 치안시설 | 1 | 봉담지구대 · 2,549m |
| 안전 | 방범CCTV | 63 | 300m내 18대 |
| 환경 | 공원·녹지 | 52 | 한울3호어린이공원 · 139m · 1km내 녹지 50천㎡ |
| 환경/안전 | 유흥가(감점) | -0 | 둥지7080라이브 최근접 1,384m · 300m내 0곳 |
| 환경/안전 | 공장(감점) | -9 | 수도화학상사 최근접 232m |
| 환경/안전 | 폐기물(감점) | -0 | 삼환환경㈜ 최근접 576m |
거리는 가까울수록·개수는 많을수록 높은 점수. 부정요인(유흥·공장·폐기물)은 가까울수록 감점(-). 색상 대신 이 표의 수치로 등급을 판단하세요.
교육 참고자료 — 인근 초·중·고 학교정보
초등학교 · 수영초등학교 · 113m
- 설립: 공립 · 병설 · 남녀공학
- 개교일: 2008-03-01
- 대표번호: 031-296-9572
- 팩스: 031-296-9574
- 관할교육청: 경기도화성오산교육지원청
- 홈페이지: https://suyeong-e.goehs.kr
- 주소: 경기도 화성시 효행구 봉담읍 수영로 63
교육여건 지표 · 2026 공시
- 재학생 수: 455명 (남 222·여 233)
- 학급 수: 22개
- 학급당 학생수: 21명
- 교사 수: 26명
- 교원 1인당 학생수: 18명
- 전입율: 3.6%
- 전출율: 7.7%
- 순유입: -23명
중학교 · 수현중학교 · 1,144m
- 설립: 공립 · 단설 · 남녀공학
- 개교일: 2021-03-01
- 대표번호: 031-267-9800
- 팩스: 031-298-8796
- 관할교육청: 경기도화성오산교육지원청
- 홈페이지: https://suhy-m.goehs.kr
- 주소: 경기도 화성시 봉담읍 상리3길 136
교육여건 지표 · 2026 공시
- 재학생 수: 516명 (남 264·여 252)
- 학급 수: 20개
- 학급당 학생수: 26명
- 교사 수: 35명
- 교원 1인당 학생수: 15명
- 전입율: 4.7%
- 전출율: 2.4%
- 순유입: +19명
고등학교 · 영신여자고등학교 · 1,194m
- 설립: 사립 · 단설 · 녀
- 개교일: 1974-11-29
- 대표번호: 031-299-7005
- 팩스: 031-299-7080
- 관할교육청: 경기도교육청
- 홈페이지: http://ysg-h.goesw.kr
- 주소: 경기도 수원시 권선구 삼천병마로1566번길 30
교육여건 지표 · 2026 공시
- 재학생 수: 658명 (남 0·여 658)
- 학급 수: 30개
- 학급당 학생수: 22명
- 교사 수: 59명
- 교원 1인당 학생수: 11명
- 전입율: 0.1%
- 전출율: 1.8%
- 순유입: -12명
출처: 학교알리미(교육부) 정보공시. 학업성취도 학교별 순위는 비공개(2017~)라 제공하지 않으며, 위는 학교 기본정보·재학생·교육여건 참고지표입니다.
설득형 현장 브리핑 — 실거주 · 취학 자녀 가구
① 한 줄 결론 — 이 물건의 정체성
- 취학 자녀를 두신 실거주 기준으로 보면, 이 집은 "단지 문에서 나오면 바로 초등학교, 차는 지하로 다 내려간 9년차 준신축 학세권 단지" 입니다.
- 리포트상 실거주 유형별 점수에서도 자녀양육형 36점이 균형형 34점보다 높게 나옵니다. 즉, 이 단지의 성격 자체가 '자녀 키우는 집'에 맞춰져 있습니다.
- 가격은 인근(법정동·유사연차) 중앙 481만원/㎡ 대비 이 단지 477만원/㎡, -0.9% 소폭 저평가입니다. 비싸게 사는 자리는 아니라는 뜻이죠.
② 강점 훅 — 통학·주차·커뮤니티 세 가지
- 초등학교 113m, 점수 75점. 수영초등학교는 단지 바로 옆입니다. 큰길 건너 등교 시키느라 마음 졸일 거리가 아니라, 아침에 창문에서 아이 뒷모습이 보이는 거리입니다. 학급당 21명, 교원 1인당 18명으로 과밀 학급도 아닙니다.
- 세대당 주차 1.18대, 총 578대 중 지하가 573대. 지상 주차는 단 5대입니다. 지상은 사실상 차가 다니지 않는 보행 공간이라는 의미이고, 이건 유치원·초등 저학년 자녀를 둔 가구에는 안전 프리미엄 그 자체입니다.
- 488세대 6개동, 최고 22층, 2017년 4월 준공(약 9.2년) 준신축. 계단식·개별난방에 내진설계 적용, 단지 안에 어린이놀이터·보육시설·문고·커뮤니티공간·자전거보관소·노인정이 갖춰져 있습니다. 방과 후 아이가 단지 안에서 해결되는 구조예요.
- 안전: 단지 CCTV 115대, 300m 반경 방범 CCTV 18대(63점). 통학 동선 전체가 카메라 아래에 있다고 보시면 됩니다.
③ 솔직한 약점 — 두 가지는 인정하고 갑니다
- 의료 10점, 이건 약합니다. 500m 내 동네의원 0곳, 약국 최근접 1,028m, 종합병원은 화홍병원 2,768m입니다. 아이 키우면 소아과 동선이 중요하죠. 다만 이 단지는 버스 76점(최근접 정류장 51m, 300m 내 5곳) 으로 차량·버스 이동성이 받쳐줍니다. 정기 진료는 차량 10분권으로 묶어 쓰는 패턴이 현실적이고, 반대로 의원·상권이 단지에 붙어 있지 않다는 건 소음·유동인구가 적은 조용한 주거 환경이라는 뜻이기도 합니다(유흥가 300m 내 0곳, 최근접 1,384m).
- 중학교는 1,144m로 초등만큼 가깝진 않습니다(20점). 걸어서 십수 분 거리죠. 대신 배정권인 수현중학교는 2021년 3월 개교한 신설 학교이고, 2026 공시 기준 순유입 +19명, 교원 1인당 15명입니다. 아이들이 빠져나가는 학교가 아니라 들어오는 학교라는 신호입니다. 중등부터는 버스 정류장 51m를 통학 동선으로 쓰시면 부담이 줄어듭니다.
- 하나 더 짚자면 공장 감점 -9(수도화학상사 232m), 치안시설은 봉담지구대 2,549m(1점) 입니다. 임장 때 해당 방향 창 조망과 체감 소음은 꼭 직접 확인하시고, 치안은 CCTV 밀도로 보완되는 구조라고 이해하시면 됩니다.
④ 생활 시나리오 — 아이 하루를 따라가 보면
- 아침 8시, 지상에 차가 없는 단지 길을 따라 113m 걸으면 수영초등학교 정문입니다. 횡단보도 스트레스가 사실상 없는 통학로예요.
- 하교 후엔 단지 어린이놀이터와 139m 거리의 한울3호어린이공원. 1km 안에 녹지가 50천㎡ 있어 주말엔 중앙공원까지 산책 코스로 이어집니다. 앞마당이 하나 더 있는 셈이죠.
- 학원은 500m 내 8곳, 1km 내 10곳(27점) 으로 풍성한 편은 아닙니다. 대신 정류장 5곳이 300m 안에 있어 수원 방향 학원 라이딩 부담이 덜합니다.
- 중·고등학생이 되면 수현중 1,144m, 영신여자고등학교 1,194m — 두 학교 모두 도보·버스 15분 내 생활권 안에 들어옵니다. 한 집에서 초·중·고를 이어갈 수 있는 구조라는 점이 이 단지의 진짜 값어치입니다.
⑤ 자금 그림
- 최근 실거래 기준으로, 60㎡는 2026-07-04 3.25억(542만원/㎡), 2026-07-03 3.20억. 85㎡는 2026-06-04 3.84억, 2026-04-19 4.07억, 2026-03-07 3.80억 선입니다.
- 리포트의 취득세 예상은 취득가액 3.3억 기준, 취득 관련 세액 합계 363만원(취득세 330만원 + 지방교육세 33만원, 유효세율 1.10%) 입니다. 6억 이하·1주택·비조정 기준이며 85㎡ 이하라 농특세는 0원입니다.
- 즉 60㎡ 3.25억을 잡으시면 세금 포함 초기 자금은 대략 3.29억 선에서 그림이 그려집니다. 생애최초 감면 요건에 해당되면 더 줄어들 수 있으니 관할 시·군 세무부서에서 확인하시는 게 좋습니다.
- 참고로 연 회전율은 2025년 4.1%, 최근 1년 거래 15건으로 매물 소화가 아주 막힌 단지는 아닙니다. 다만 시세는 2025년 525 → 2026년 468만원/㎡로 조정 흐름이 보이니, 급하게 상단 호가를 따라가실 자리는 아닙니다.
⑥ 다음 행동 제안
- 예산 3.2~3.9억, 자녀 초등 입학 전후, 5년 이상 거주 계획 — 이 세 가지가 맞으시면 충분히 결정할 만한 물건입니다. 통학 안전과 준신축 주차 여건을 이 가격대에서 함께 얻는 조합이 흔하지 않습니다.
- 임장 때 세 가지만 직접 보십시오. ① 수영초까지 실제 통학 동선(아침 시간대에), ② 공장(232m) 방향 동·층의 창 조망과 체감, ③ 지하주차장 세대 직통 여부와 커뮤니티·문고 운영 상태(관리사무소 031-293-0067).
- 60㎡(124세대)와 85㎡(364세대) 중 어느 평형으로 보실지 정해주시면, 층·향별 매물 리스트를 뽑아 최근 거래단가와 나란히 비교해 드리겠습니다. 그 다음 계약 검토로 넘어가시죠.
※ 본 브리핑은 리포트(건축물대장·국토부 실거래가·자체 입지지표) 수치에 한정한 참고 자료이며, 최종 판단 전 현장 확인과 전문가 상담을 권합니다.
출처: 건축물대장(공공데이터포털)·실거래가(국토교통부)·입지지표(자체 산출). 본 자료는 참고용이며 투자·거래 판단의 최종 근거로 삼지 마십시오. 결측 항목은 '정보없음'(0점 아님).