에스케이뷰파크2차 시세·입지 분석 — 20.3% 저평가, 중학교 134m 학세권

에스케이뷰파크2차 경기도 화성시 병점구 동탄지성로 256 (기산동) · 표제부 · 공동주택 · 제2종일반주거지역

생성일: 2026-08-16

종합 평가

이 물건은 최근 실거래 기준 인근 대비 20.3% 저평가, 입지 균형형 40점(미흡), 상업(71) 강점 · 의료(20) 보완 여지 입니다.

핵심 지표

'실거래 시세'는 최근 1년 거래 전용면적 단가의 중앙값(median) 입니다 — 평균과 달리 소수의 이상 거래에 덜 흔들리는 대표 시세.

종합 브리핑

경기도 화성시 병점구 동탄지성로 256 (기산동)에 위치한 에스케이뷰파크2차 202동은 2017년 7월 31일 사용 승인된 공동주택으로, 현재 9년차 단지입니다. 이 단지는 총 1196세대로 구성되어 있으며, 23개 동에 최소 18층에서 최대 24층 규모로 지어졌습니다. 전용면적은 60㎡와 85㎡ 두 가지 타입으로 제공됩니다.

최근 1년간 이 단지의 실거래 중앙값은 제곱미터당 780만원, 평당 2579만원으로 집계되었으며, 총 96건의 거래가 있었습니다. 법정동 및 유사 연차 단지를 기준으로 비교했을 때, 에스케이뷰파크2차는 인근 단지의 제곱미터당 중앙값 979만원 대비 약 20.3% 저평가된 것으로 분석됩니다. 이는 광교더포레스트, 광교더리브, 힐스테이트광교 등 인근 비교 대상 단지들의 시세와 차이를 보이는 부분입니다.

입지 분석 결과, 이 단지는 균형형 점수 40점을 기록했습니다. 교육 환경은 59점, 상업 시설은 71점으로 비교적 높은 점수를 보이며, 서경초등학교가 약 260.2m 거리에 위치하여 통학이 용이합니다. 또한, 주변에 마트 '은하철도구구콘'과 종합병원 '한림대학교동탄성심병원'이 위치하여 생활 편의성을 더합니다. 반면, 교통(30점), 의료(20점), 안전(31점), 환경(28점) 카테고리에서는 상대적으로 낮은 점수를 나타내며, 가장 가까운 서동탄역(경부선)까지의 거리가 약 2493m로 대중교통 접근성에 보완이 필요해 보입니다.

종합적으로 볼 때, 에스케이뷰파크2차는 준신축 단지로서 교육 및 상업 인프라가 양호한 편입니다. 현재 법정동 및 유사 연차 단지 대비 저평가된 것으로 분석되나, 교통 접근성 등 일부 입지적 약점은 고려할 필요가 있습니다.

건물 개요

• 연면적: 8,630 ㎡ (2,611평)
• 층수: 지상 24층 · 202동
• 승용승강기: 2대
• 내진설계: 미적용
• 사용승인일: 2017-07-31
• 경과: 108개월 (약 9.0년)

아파트 단지 전체 (해당 동 외 포함)

• 단지명: 에스케이뷰파크2차
• 총 세대수: 1,196세대
• 동 수 (아파트): 23개동
• 층수: 최저 18층 ~ 최고 24층
• 준공(최초): 2017-07-31
• 전용면적: 60㎡, 85㎡

누적 거래 (2017.09~2026.07)

가격 · 저평가

최근 1년 실거래 전용면적 기준 중앙값 780 만원/㎡ (평당 2,579만) · 거래 96건 · 최근거래 2026-07-06. 거래금액을 전용면적으로 나눈 ㎡당 단가를 정렬한 **중앙값(median, 평균 아님)**이며, 아래 표는 개별 최근 거래입니다.

중앙값 = 거래들을 단가순으로 줄 세웠을 때 정확히 한가운데 오는 값. 평균값(모두 더해 개수로 나눈 값)과 달리, 유난히 비싸거나 싼 소수의 거래에 덜 휘둘려 대표 시세를 더 안정적으로 보여줍니다.

저평가율 -20.3% (저평가) — 최근 12개월 실거래 기준, 이 단지 중앙 780 만원/㎡ 를 인근(법정동·유사연차) 단지 중앙 979 만원/㎡ 와 비교(peer 표본 523건). 신뢰도 높음.

비교에 포함된 인근 단지(거래 많은 순): 광교더포레스트, 에스케이뷰파크2차, 광교더리브, 계양효성해링턴플레이스, 힐스테이트광교, 광교모아엘가레이크뷰 등

판단 근거 — 최근 실거래 내역

최근 10년 매매 추이 — 연도별 실거래 중앙 단가 · 거래량

전용면적별 · 연도별 거래량 (최근 5년)

연 회전율 = 해당 연도 거래건수 ÷ 단지 총 세대수. 전용면적별 세대수는 건축물대장 전유부 미보유로 단지 총세대수 기준.

취득세 예상 (공동주택)

예상 취득 관련 세액 합계 953만원 — 취득가액 65,000만원 기준 · 유효세율 1.47%

6억 초과~9억·1주택·비규제(비조정) → 기본세율 1.33%

과세표준 = 입력한 취득가액(실거래가) 기준. 취득세는 지방세로 시·군에 납부합니다. 지방교육세·농어촌특별세는 취득세에 부가되는 세목입니다(85㎡ 이하 농특세 비과세). 생애최초 취득 감면, 일시적 2주택 중과배제, 시가인정액 과세표준(2023~) 등은 반영하지 않은 참고용 추정입니다. 실제 세액은 취득일 기준 현행 지방세법과 개별 요건에 따라 달라질 수 있으니 관할 시·군 세무부서나 세무 전문가로 확인하세요. (세율 기준: 2025-01)

입지 점수

실거주자 유형별 종합

카테고리 균형

지표별 기여도

거리는 가까울수록·개수는 많을수록 높은 점수. 부정요인(유흥·공장·폐기물)은 가까울수록 감점(-). 색상 대신 이 표의 수치로 등급을 판단하세요.

교육 참고자료 — 인근 초·중·고 학교정보

초등학교(통학구역 배정) · 서경초등학교 · 260m

• 설립: 공립 · 단설 · 남녀공학
• 개교일: 2020-03-01
• 대표번호: 031-831-1801
• 팩스: 031-831-1883
• 관할교육청: 경기도화성오산교육지원청
• 홈페이지: https://sgyeong-e.goehs.kr/
• 주소: 경기도 화성시 병점구 동탄지성로 265

교육여건 지표 · 2026 공시

• 재학생 수: 681명 (남 345·여 336)
• 학급 수: 31개
• 학급당 학생수: 22명
• 교사 수: 37명
• 교원 1인당 학생수: 18명
• 전입율: 2.2%
• 전출율: 3.3%
• 순유입: -8명

중학교 · 기산중학교 · 134m

• 설립: 공립 · 단설 · 남녀공학
• 개교일: 2007-03-01
• 대표번호: 031-898-7921
• 팩스: 031-898-7925
• 관할교육청: 경기도화성오산교육지원청
• 홈페이지: https://gisan-m.goehs.kr
• 주소: 경기도 화성시 병점구 동탄지성로 286

교육여건 지표 · 2026 공시

• 재학생 수: 528명 (남 278·여 250)
• 학급 수: 18개
• 학급당 학생수: 29명
• 교사 수: 32명
• 교원 1인당 학생수: 16명
• 전입율: 1.3%
• 전출율: 1.7%
• 순유입: -2명

고등학교 · 능동고등학교 · 596m

• 설립: 공립 · 단설 · 남녀공학
• 개교일: 2010-03-01
• 대표번호: 031-8015-3081
• 팩스: 031-8015-3086
• 관할교육청: 경기도교육청
• 홈페이지: https://neungdong-h.goehs.kr
• 주소: 경기도 화성시 동탄구 동탄원천로 315-26

교육여건 지표 · 2026 공시

• 재학생 수: 875명 (남 493·여 382)
• 학급 수: 28개
• 학급당 학생수: 31명
• 교사 수: 54명
• 교원 1인당 학생수: 16명
• 전입율: 0.8%
• 전출율: 0.3%
• 순유입: +4명

출처: 학교알리미(교육부) 정보공시. 학업성취도 학교별 순위는 비공개(2017~)라 제공하지 않으며, 위는 학교 기본정보·재학생·교육여건 참고지표입니다.

설득형 현장 브리핑 — 실거주 · 취학 자녀 가구

① 한 줄 결론

취학 자녀 두신 실거주 기준으로 보면, 에스케이뷰파크2차는 "학교 바로 옆, 저평가된 준신축 대단지"입니다. 인근 대비 20.3% 저평가(중앙값 780만원/㎡ vs 인근 979만원/㎡)된 상태에서, 중학교는 134m, 초등학교 배정교는 260m 거리라 통학 동선이 매우 짧은 물건입니다.

② 강점 훅

• 교육 인프라 실질 강점: 카테고리 점수 교육 59점으로 전체 카테고리 중 최고이며, 특히 중학교 지표는 83점(기산중학교 134m)으로 매우 우수합니다. 학원가도 500m 내 24곳, 1km 내 134곳으로 초·중·고 사교육 접근성이 좋습니다.
• 대단지 프리미엄: 총 1,196세대·23개동, 2017년 준공 9년차 준신축입니다. 대단지 특유의 커뮤니티·관리 인프라를 기대할 수 있는 규모입니다.
• 가격 매력: 최근 1년 실거래 중앙값 **780만원/㎡**로 인근 광교더포레스트·힐스테이트광교 등 비교군 대비 20.3% 저평가, 표본 523건 기반이라 신뢰도가 높은 수치입니다.
• 안전 체감 요소: 방범CCTV 지표 61점(300m 내 17대)으로 통학로 주변 감시 인프라는 준수한 편입니다.

③ 솔직한 약점 + 관리·상쇄법

• 의료(20점)·안전 종합(31점)·환경(28점)·교통(30점)이 낮습니다. 특히 치안시설 지표는 7점(반월파출소 1,617m)으로 파출소가 멀고, 종합병원(한림대동탄성심병원)도 2,359m로 도보권은 아닙니다. 역세권도 아니어서 서동탄역까지 2,493m입니다. → 다만 자녀 통학 관점에서는 파출소보다 CCTV 밀도(300m 내 17대)와 통학로 자체 거리가 더 직접적인 안전 지표이고, 교통은 버스 지표가 62점(최근접 정류장 194m·300m 내 6곳)으로 등하원·통근 보완이 가능합니다.
• 환경 지표 중 공장 감점(-13점, 대진산업 172m)이 있습니다. 이 부분은 솔직히 관리 포인트입니다. 다만 공원·녹지 지표는 41점(인곡1 저류지 399m, 1km 내 녹지 78천㎡)으로 아주 삭막한 환경은 아니며, 매수 전 임장 시 실제 체감 냄새·소음을 직접 확인하시길 권합니다.
• 의료는 동네의원 12점(500m 내 1곳)으로 약합니다. 자녀가 어릴수록 소아과 접근성이 아쉬울 수 있는 부분이라 이 점은 그대로 알려드립니다.

④ 생활 시나리오 (통학 공간 화법)

• 등교길: 집을 나서서 134m — 채 2분이 안 되는 거리에 기산중학교 정문이 보입니다. 초등 자녀라면 배정 학교인 **서경초등학교(통학구역 기준)**까지 260m, 걸어서 4~5분 거리로 큰 길을 여러 번 건널 필요가 없는 동선입니다. (참고로 최근접 학교도 동일하게 서경초등학교이므로 배정과 실거리 학교가 일치하는 좋은 케이스입니다.)
• 하교 후: 학원가가 500m 안에 24곳 몰려 있어 픽업·도보 이동 모두 부담이 적고, 능동고등학교도 596m로 도보권에 들어 고등 진학 이후에도 통학 스트레스가 크지 않습니다.
• 주말 산책: 인곡1 저류지가 399m, 1km 내 녹지 78천㎡가 있어 아이와 가볍게 걸을 수 있는 완충 공간이 있습니다.
• 다만 병원 갈 일이 생기면 종합병원까지는 차량 이동(2,359m)을 염두에 두시는 게 좋습니다.

⑤ 자금 그림

• 최근 실거래 기준(85㎡, 2026-07-06) 6.95억 수준 거래가 있었고, 60㎡는 4.7억~5.97억 대에서 거래되고 있습니다.
• 리포트 기준 취득가 6.5억 가정 시, 예상 취득 관련 세액 합계 **953만원(유효세율 1.47%)**입니다 — 취득세 866만원 + 지방교육세 86만원 (6억 초과~9억·1주택·비규제 기본세율 1.33% 적용).
• 즉 초기 자금은 취득가 6.5억 + 세금 약 953만원을 합쳐 계획하시면 됩니다. (생애최초 감면 등은 미반영된 참고치이니 실제 세액은 세무 전문가 확인 권장)

⑥ 다음 행동 제안

자녀 통학 거리와 저평가율 두 축 모두 명확한 근거가 있는 물건입니다. 다만 공장 감점(-13점)과 병원 접근성은 실거주 체감이 다를 수 있으니, 평일 등하교 시간대 실제 통학 동선 임장과 대진산업 인근 냄새·소음 체크를 먼저 해보시길 권합니다. 그 결과가 무난하다면, 예산과 거주 계획(장기 실거주 여부)을 확정하고 계약 검토 단계로 넘어가셔도 좋은 조건이라 판단됩니다.

출처: 건축물대장(공공데이터포털)·실거래가(국토교통부)·입지지표(자체 산출). 본 자료는 참고용이며 투자·거래 판단의 최종 근거로 삼지 마십시오. 결측 항목은 '정보없음'(0점 아님).