수원역해모로 시세·입지 분석 — 인근 대비 5.1% 저평가, 안전 67점 도심형 준신축

수원역해모로 경기도 수원시 권선구 세류로 60 (세류동) · 표제부 · 공동주택 · 제2종일반주거지역

생성일: 2026-08-11

종합 평가

이 물건은 최근 실거래 기준 인근 대비 5.1% 저평가, 입지 균형형 53점(보통), 안전(67) 강점 · 환경(35) 보완 여지 입니다.

핵심 지표

'실거래 시세'는 최근 1년 거래 전용면적 단가의 중앙값(median) 입니다 — 평균과 달리 소수의 이상 거래에 덜 흔들리는 대표 시세.

종합 브리핑

수원역해모로는 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 총 863세대, 15개 동 규모의 공동주택 단지입니다. 2015년 7월 29일에 사용승인을 받아 현재 약 11년 경과한 단지로, 한국토지주택공사가 시공하였습니다. 이 단지는 전용면적 60㎡, 85㎡, 119㎡ 등 다양한 평형으로 구성되어 있으며, 최고 15층 높이의 계단식 아파트로 지역난방 방식을 사용합니다.

최근 1년간 수원역해모로의 실거래 중앙값은 전용면적당 737만원, 평당 2437만원으로 나타났으며, 총 62건의 거래가 있었습니다. 이는 법정동 및 유사 연차 단지들을 비교 기준으로 삼았을 때, 인근 단지들의 중앙값인 전용면적당 777만원 대비 약 5.1% 저평가된 수준으로 분석됩니다. 현재 시점에서는 인근 단지 대비 다소 저평가된 경향을 보이고 있다고 해석할 수 있습니다.

입지적 강점으로는 상업(65점)과 안전(67점) 카테고리 점수가 높은 편이며, 의료(57점)와 교육(50점)도 양호한 수준입니다. 단지에서 5분 이내 거리에 버스정류장이 위치하고, 최근접 지하철역인 매교역까지 638m, 수원역(1호선·신분당선)까지는 10~15분 이내로 접근 가능한 대중교통 편의성을 갖추고 있습니다. 또한, 세류초등학교가 통학구역으로 배정되어 있으며 단지에서 약 274m 거리에 위치하여 도보 통학이 용이합니다. 주변에는 경기도청, 수원시청 등 관공서와 애경백화점, 롯데몰, 홈플러스 등 대형 상업시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 반면, 환경 카테고리 점수(35점)는 상대적으로 낮은 편으로, 이 부분은 보완점으로 고려될 수 있습니다.

종합적으로 수원역해모로는 준신축급의 연식과 863세대의 규모를 갖춘 단지로, 수원역 접근성과 풍부한 주변 상업·편의시설을 강점으로 합니다. 현재 인근 단지 대비 저평가된 가격 수준을 보이고 있으며, 우수한 교육 및 생활 인프라를 바탕으로 실거주 및 투자 관점에서 고려해 볼 만한 단지로 판단됩니다.

건물 개요

• 연면적: 6,727 ㎡ (2,035평)
• 층수: 지상 15층 · 108동
• 승용승강기: 2대 (해당 동 기준)
• 내진설계: 미적용
• 사용승인일: 2015-07-29
• 경과: 132개월 (약 11.0년)

아파트 단지 전체 (해당 동 외 포함)

• 단지명: 수원역해모로
• 총 세대수 (K-apt): 863세대
• 동 수 (K-apt): 15개동
• 층수: 최저 13층 ~ 최고 15층
• 준공(최초): 2015-07-29
• 전용면적: 60㎡, 85㎡, 119㎡

누적 거래 (2015.10~2026.06)

공동주택 기본 정보 (K-apt)

• 관리방식: 위탁관리
• 난방방식: 지역난방
• 복도유형: 계단식
• 분양형태: 분양
• 단지분류: 아파트
• 규모: 15개동 · 863세대 · 863호
• 사용승인일: 2015-07-29
• 건물구조: 철근콘크리트구조
• 시공사: 한국토지주택공사
• 시행사: 한국토지주택공사
• 관리사무소: ☎ 031-267-4471 / FAX 031-267-4472
• 홈페이지: 수원역해모로.apti.co.kr
• 승용승강기: 28대 (단지 전체 기준)
• 주차대수: 총 950대 (지상 138 · 지하 812)
• 세대당 주차: 1.10대/세대
• CCTV: 247대
• 버스정류장: 5분이내
• 지하철: 수원역(1호선, 신분당선) · 10~15분이내
• 전기차충전: 지상 7 · 지하 8대

부대·복리시설 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소

편의시설 관공서(경기도청, 수원시청) 병원(중앙병원, 성빈센트병원,아주대병원,동수원병원) 백화점(애경백화점,동수원뉴코아) 대형상가(롯데몰,홈플러스) 공원(효원공원, 팔달산공원)

교육시설 초등학교(세류초등학교)

전용면적별 세대현황

출처: K-apt 공동주택관리정보시스템(국토교통부) · 단지코드 A10027961

가격 · 저평가

최근 1년 실거래 전용면적 기준 중앙값 737 만원/㎡ (평당 2,437만) · 거래 62건 · 최근거래 2026-06-27. 거래금액을 전용면적으로 나눈 ㎡당 단가를 정렬한 **중앙값(median, 평균 아님)**이며, 아래 표는 개별 최근 거래입니다.

중앙값 = 거래들을 단가순으로 줄 세웠을 때 정확히 한가운데 오는 값. 평균값(모두 더해 개수로 나눈 값)과 달리, 유난히 비싸거나 싼 소수의 거래에 덜 휘둘려 대표 시세를 더 안정적으로 보여줍니다.

저평가율 -5.1% (저평가) — 최근 12개월 실거래 기준, 이 단지 중앙 737 만원/㎡ 를 인근(법정동·유사연차) 단지 중앙 777 만원/㎡ 와 비교(peer 표본 225건). 신뢰도 높음.

비교에 포함된 인근 단지(거래 많은 순): 수원역센트럴어반시티아파트(수원센트럴타운3단지), 수원역해모로아파트(수원센트럴타운1단지), 수원역센트럴타운, 호반베르디움더프라임(1차), 권선어울림

판단 근거 — 최근 실거래 내역

최근 10년 매매 추이 — 연도별 실거래 중앙 단가 · 거래량

전용면적별 · 연도별 거래량 (최근 5년)

연 회전율 = 해당 연도 거래건수 ÷ 단지 총 세대수. 전용면적별 세대수는 건축물대장 전유부 미보유로 단지 총세대수 기준.

취득세 예상 (공동주택)

예상 취득 관련 세액 합계 832만원 — 취득가액 63,000만원 기준 · 유효세율 1.32%

6억 초과~9억·1주택·비규제(비조정) → 기본세율 1.20%

과세표준 = 입력한 취득가액(실거래가) 기준. 취득세는 지방세로 시·군에 납부합니다. 지방교육세·농어촌특별세는 취득세에 부가되는 세목입니다(85㎡ 이하 농특세 비과세). 생애최초 취득 감면, 일시적 2주택 중과배제, 시가인정액 과세표준(2023~) 등은 반영하지 않은 참고용 추정입니다. 실제 세액은 취득일 기준 현행 지방세법과 개별 요건에 따라 달라질 수 있으니 관할 시·군 세무부서나 세무 전문가로 확인하세요. (세율 기준: 2025-01)

입지 점수

실거주자 유형별 종합

카테고리 균형

지표별 기여도

거리는 가까울수록·개수는 많을수록 높은 점수. 부정요인(유흥·공장·폐기물)은 가까울수록 감점(-). 색상 대신 이 표의 수치로 등급을 판단하세요.

교육 참고자료 — 인근 초·중·고 학교정보

초등학교(통학구역 배정) · 세류초등학교 · 274m

• 설립: 공립 · 단설 · 남녀공학
• 개교일: 1937-10-08
• 대표번호: 031-232-2883
• 팩스: 031-239-6945
• 관할교육청: 경기도수원교육지원청
• 홈페이지: https://seryu-e.goesw.kr
• 주소: 경기도 수원시 권선구 세류로 78

교육여건 지표 · 2026 공시

• 재학생 수: 642명 (남 315·여 327)
• 학급 수: 32개
• 학급당 학생수: 20명
• 교사 수: 39명
• 교원 1인당 학생수: 16명
• 전입율: 2.9%
• 전출율: 7.3%
• 순유입: -39명

중학교 · 세류중학교 · 736m

• 설립: 공립 · 단설 · 남녀공학
• 개교일: 2006-03-01
• 대표번호: 031-898-9911
• 팩스: 031-898-9912
• 관할교육청: 경기도수원교육지원청
• 홈페이지: http://seryu-m.goesw.kr
• 주소: 경기도 수원시 권선구 덕영대로1031번길 6

교육여건 지표 · 2026 공시

• 재학생 수: 466명 (남 233·여 233)
• 학급 수: 18개
• 학급당 학생수: 26명
• 교사 수: 32명
• 교원 1인당 학생수: 15명
• 전입율: 3.1%
• 전출율: 2.6%
• 순유입: +2명

고등학교 · 수원고등학교 · 840m

• 설립: 사립 · 단설 · 남
• 개교일: 1909-02-02
• 대표번호: 031-300-3220
• 팩스: 031-300-3236
• 관할교육청: 경기도교육청
• 홈페이지: http://suwon-h.goesw.kr
• 주소: 경기도 수원시 팔달구 정조로 666-10

교육여건 지표 · 2026 공시

• 재학생 수: 881명 (남 881·여 0)
• 학급 수: 36개
• 학급당 학생수: 24명
• 교사 수: 70명
• 교원 1인당 학생수: 13명
• 전입율: 2.0%
• 전출율: 1.8%
• 순유입: +1명

출처: 학교알리미(교육부) 정보공시. 학업성취도 학교별 순위는 비공개(2017~)라 제공하지 않으며, 위는 학교 기본정보·재학생·교육여건 참고지표입니다.

설득형 현장 브리핑 — 실거주 · 일반

한 줄 결론 — 이 물건의 정체성

실거주하실 일반 가구 기준으로 보면, 수원역해모로는 "생활 인프라와 안전이 탄탄한 균형형 준신축"입니다. 입지 균형형 **53점(보통)**이지만, 그 안에서 상업(65점)과 안전(67점)이 눈에 띄게 좋고, 최근 실거래 기준 인근 대비 5.1% 저평가된 가격이라 부담 없이 들어갈 수 있는 물건입니다.

강점 훅

• 안전 67점 · 방범CCTV 85점 — 300m 내 CCTV가 34대나 있습니다. 아이 혼자 다니거나 야간에 귀가할 때 체감이 큰 부분이에요.
• 상업 65점 — 도보 100m대에 GS25(101m)·생큐25 마트(83m)가 있고, 경기도청·수원시청 관공서, 애경백화점·롯데몰·홈플러스까지 걸어서 해결됩니다. 장보고 관공서 일 보는 데 차 안 타셔도 돼요.
• 학원가 80점 — 500m 내 학원·교습소가 40곳, 1km 내 152곳입니다. 자녀 사교육 동선이 짧습니다.
• 버스 68점 — 5분 이내 정류장, 300m 내 정류장 5곳으로 대중교통 접근성도 나쁘지 않습니다.

솔직한 약점 + 관리·상쇄법

• 환경 35점이 카테고리 중 가장 약합니다. 공원·녹지가 124m 거리에 있지만 1km 내 녹지가 18천㎡로 넓지 않고, 공장 감점 요인(최근접 343m)도 있어요. 다만 상업·의료·교육 인프라가 도보권에 밀집한 대신 자연환경이 다소 약한 구조로 이해하시면 됩니다. 도심형 생활 편의를 택한 대가라고 보시면 균형이 맞습니다.
• 교통 48점은 생각보다 낮습니다. 최근접 지하철역인 매교역까지 638m로 '도보권'이긴 하지만 10분 안팎이 걸리고, 수원역(1호선·신분당선)은 10~15분 거리입니다. 역세권 프리미엄보다는 버스 위주 동선이라는 점은 미리 인지하셔야 해요. 다만 5분 내 버스정류장과 300m 내 5개 정류장으로 실제 이동은 버스로 충분히 커버됩니다.
• **중·고등학교 거리(35점·39점)**도 다소 아쉽습니다. 세류중학교 736m, 수원고 840m로 초등학교(274m)보다 확실히 멉니다. 다만 초등학교는 도보 통학이 확실히 편한 조건이니, 저학년 자녀 계획이시면 이 부분이 더 크게 작용할 거예요.

생활 시나리오 (공간 화법)

• 등하교: 자녀는 **통학구역 배정 학교인 세류초등학교(274m)**로 걸어서 등교합니다. 참고로 최근접 학교도 동일하게 세류초등학교라 배정 걱정은 없습니다. 다만 중학교(세류중 736m)·고등학교(수원고 840m)는 도보로 조금 더 걸리니 그 시기엔 자전거나 버스 동선을 생각해두시면 좋습니다.
• 장보기·일상: 집 앞 100m 내 GS25, 83m 마트, 조금만 나가면 롯데몰·홈플러스·애경백화점까지 도보·차량 모두 편합니다. 관공서 업무(경기도청·수원시청)도 가까워 서류 처리 왔다 갔다 하기 편합니다.
• 밤길: 300m 내 CCTV 34대, 방범 인프라가 탄탄해 야간 귀가나 자녀 저녁 학원 픽업 걱정을 덜 수 있습니다.
• 주말: 물결공원이 124m로 가깝긴 하지만 규모가 크진 않으니, '앞마당 산책'보다는 '가볍게 바람 쐬는 정도'로 기대치를 맞추시는 게 맞습니다.

자금 그림

• 최근 실거래 중앙값은 전용 85㎡ 기준 약 6.0억~6.45억 선(2026-06 거래 기준, 745~761만원/㎡대)입니다.
• 취득가 6.3억 기준, 예상 취득 관련 세액 합계 **832만원(유효세율 1.32%)**입니다 — 취득세 756만원 + 지방교육세 76만원.
• 즉 6.3억 매물이라면 초기 자금은 매매가 + 약 832만원 정도로 계획하시면 됩니다. (생애최초 감면 등 개별 요건은 미반영이니 실제 세액은 세무 확인 필요합니다.)

다음 행동 제안

가격은 인근 대비 5.1% 저평가된 수준이고, 안전·상업·교육 인프라가 실거주에 맞춰져 있는 단지입니다. 환경·중고교 거리 약점은 자녀 연령이나 라이프스타일에 따라 감내 가능한 수준인지 먼저 판단해보시고, 괜찮으시다면 이번 주 중 임장 나가셔서 실제 동별 채광·주차 여건, 물결공원 실물 규모를 직접 확인해보시죠. 그 다음 계약 검토로 넘어가는 걸 추천드립니다.

출처: 건축물대장(공공데이터포털)·실거래가(국토교통부)·입지지표(자체 산출). 본 자료는 참고용이며 투자·거래 판단의 최종 근거로 삼지 마십시오. 결측 항목은 '정보없음'(0점 아님).